Nekilnojamojo turto analitiko patarimai perkantiems būstą

Nekilnojamojo turto analitiko patarimai perkantiems būstą

Būstas per metus pabrango apie 20 proc. Taip nutiko dėl kelių veiksnių: didelio rinkos aktyvumo, sumažėjusios pasiūlos, išaugusių statybos medžiagų ir darbų kainų. Atsirado nauji reikalavimai energetiniam pastatų naudingumui bei naujas infrastruktūros mokestis, kas, ypač ekonominiame segmente, turėjo nemenką įtaką kainos ūgtelėjimui. Vis dar neatsakyti nekilnojamojo turto plėtros valstybinėje žemėje klausimai taip pat neprisidėjo prie kainų stabilizavimo. „Ženkliai išaugus nekilnojamojo turto kainoms, pirminės būsto rinkos aktyvumas trečiąjį šių metų ketvirtį sumažėjo ir grįžo į priešpandeminį 2019-ųjų lygį. Kuomet nekilnojamasis turtas yra brangus ir nusprendžiama prisiimti finansinius įsipareigojimus keliasdešimčiai metų, yra ypač svarbu išsirinkti būstą taip, kad netektų dėl sprendimo gailėtis“, – sako INREAL investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.

Turėkite planą 3-5 gyvenimo metams

Prieš perkant būstą reikėtų atsakyti į klausimą, koks tikslas yra prioritetinis – ar įsigyti vietą gyvenimui, ar  uždirbti perkant pigiau, parduodant brangiau. Jeigu būstas yra įsigyjamas sau – gyvenimui, reikia pirkti tai, kas jums iš tiesų tinka ir tiks bent artimiausius 3-5 metus. Įprastomis rinkos sąlygomis tipinis kainos prieaugis leis sukaupti pakankamai lėšų būsto keitimo išlaidoms padengti, o jų yra nemažai – notarų, registrų ir tarpininkų mokesčiai, išlaidos nuomai, jei persikėlimas įvyktų ne iš karto. Keičiant būstą kasmet tik esant ypatingai aktyviai rinkai nebus patiriami finansiniai nuostoliai. Svarstyti apie 10 – 20 metų perspektyvą taip pat neverta. Per tiek metų šeima gali ir pagausėti arba dabar pradinėse klasėse besimokantys vaikai gali persikelti gyventi atskirai.

Siekiantiems suderinti gyvenimą ir vertės prieaugio paiešką, reikėtų orientuos į mažiau išvystytas teritorijas, kurių plėtra numatyta jau artimiausiu metu. Jau išplėtotos vietos brangsta sąlyginai lėčiau (priklausomai nuo teritorijos išvystymo darnos), o jeigu pasirinkta vieta plėtotojams taps įdomi tik po 20 metų, naudos irgi nebus daug. Priklausomai nuo mikrorajono gali skirtis komunalinių inžinerinių sistemų išplėtojimas – atstumai iki stotelių, gatvių apšvietimas ir t.t. Tai ypač aktualu perkantiems ir statantiems individualius gyvenamuosius namus.

Būstas turi taikytis prie žmogaus, o ne žmogus prie būsto

Turto vertintojai, paklausti, kas lemia turto vertę, atsakys: „Vieta, vieta ir, dar kartą – vieta“. Kuomet vertintojai kalba apie turto vietą, jie turi omeny būsto likvidumą, jo vertės tvarumą. Tačiau jeigu būstas yra įsigyjamas gyvenimui, svarbiausiomis tampa ne jo pardavimo galimybės. Siūlyčiau renkantis būstą  pamodeliuoti savo tipinę dieną. Kiek truktų kelionė iki darbo? Ar patogiu atstumu išsidėstę mėgstamos pramogų vietos, prekybos centrai, sveikatos įstaigos, miesto centras? Ar vaikai galės savarankiškai pasiekti mokyklą bei užklasinių užsiėmimų vietas? Jeigu jūsų įstaiga yra vieno – dviejų kilometrų atstumu, pasivaikščioti pėsčiomis – puikus sprendimas, tačiau nereikia kurti iliuzijų, kad žiemą važinėsite dviračiu iš Pilaitės į Senamiestį. Jeigu nepavyksta sukurti veikiančio teorinio dienos modelio, praktinis, veikiausiai, taip pat bus sunkiai išpildomas.

Tomas Sovijus Kvainickas, INREAL investicijų ir analizės vadovas

Neverta ieškoti būsto, kur visa jums reikalinga socialinė infrastruktūra yra „už 5 metrų“ nuo pasirinkto būsto ar sklypo namui. Jeigu artimiausia parduotuvė yra už vieno ar dešimties kilometrų, šis atstumas gali atrodyti per didelis, tačiau visai šalia esanti parduotuvė gali tapti labiau neigiamu nei teigiamu veiksniu.

Nekilnojamojo turto kaimynystė

Taip pat verta atsižvelgti į kaimyninius, ypač senesnius, pastatus. Šalia esantys namai neblogai iliustruoja jūsų būsimą kaimynystę. Tankinant miestą neretai seni pastatai nugriaunami ir vietoje jų statomi didesni. Nedideli, mažaaukščiai, prastos būklės pastatai gali atrodyti ne itin patrauklūs, tačiau būtent jie suteikia didžiausią tikimybę, kad teritorijoje bus vykdoma nauja plėtra, kaimynystėje iškils nauji, modernūs statiniai. Naudojantis nemokamais, viešai prieinamais šaltiniais, galima susidaryti pakankamai objektyvų vaizdą apie tai, kas numatyta plėtoti kaimynystėje.

Nekilnojamojo turto paskirtis

Būstas paprastai skirstomas į gyvenamosios paskirties (butai dvibučiuose ar trijų ir daugiau butų pastatuose, individualūs ir sublokuoti gyvenamieji namai) bei negyvenamosios paskirties (poilsio, viešbučių, administracinės, gamybos) turto objektus. Pagrindinis gyvenamosios paskirties objektų pranašumas – lengvesnis, pigesnis jų įsigijimo finansavimas, didesnis turto likvidumas. Pagrindinis negyvenamosios paskirties objektų pranašumas – mažesnė kaina ir didesnė grąža iš turto nuomos. Apmokestinimo atžvilgiu, turint vieną būstą vienareikšmiškai geriausias pasirinkimas yra gyvenamoji paskirtis. Turint du ar daugiau būstų, vertėtų vieną jų įsigyti gyvenamosios paskirtis, kitus – negyvenamosios. Egzistuoja ir techniniai reikalavimų gyvenamosios ir negyvenamosios paskirties pastatams skirtumai, tačiau ne visi vystytojai siekia išpildyti tik pačius žemiausius naujų pastatų reikalavimus.  Jeigu konvertuojant seną gamyklą į loftus dalis plėtotojų gali pasirinkti mažiausios kainos garantijos kelią, tai statant naują statinį keliasdešimties eurų sutaupymas šiluminės varžos ar insoliacijos atžvilgiu retai kada atsiperka. Turto paskirtį dažniau lemia ne tai, kad naujas pastatas neatitinka gyvenamiesiems pastatams keliamų reikalavimų bet tai, kad projektas vystomas iš valstybės komercinio panaudojimo nuomojamoje žemėje, ir butai gali sudaryti tik mažiau nei pusę projekto, tuomet ir atsiranda svečių bei viešbučių apartamentai.

Seni pastatai vs. nauji pastatai

Kalbant apie naujus pastatus, tikrai nereikėtų atmesti ir būsto paieškos antrinėje rinkoje galimybės. Vidutinis pastatų tarnavimo laikas priklausomai nuo konstrukcijų svyruoja tarp 60 ir 120 metų, tačiau senamiestis yra geriausias įrodymas, kad prižiūrimi pastatai gali atlaikyti ir kelių šimtmečių naštą, o kai kurie individualių namų kvartalai sukelia abejonių, ar vidutiniai naudojimo normatyvai nėra pernelyg optimistiški. Lyginant senus bei naujus pastatus reikėtų koncentruotis ne į faktinį (kas yra) bet efektyvų (kaip atrodo) jų amžių. Svarbesni skirtumai glūdėtų labiau techniniuose sprendimuose – šildymas, vėdinimas, fasadai, šiluminė varža. Šiuos veiksnius daugiabučiuose namuose pakeisti pačiam beveik neįmanoma.

(Ne)patinkantis suplanavimas

Pasitaiko situacijų, kuomet pirkėjai galvoja: „Vieta tinka, plotas tinka, vidų persidarysim“. Nėra taip paprasta. Ne visas sienas galima ardyti ar perkelti. Šlapiųjų zonų (virtuvių, vonios kambarių) vietos keitimas – dar sudėtingesnis procesas. Ir pats techninių savybių (suplanavimo, apdailos sprendimų, inžinerinių sistemų) kainuoja ne tik laiką, bet ir pinigus. Čia labai tinka posakis, kad „šykštus moka dvigubai“. Žinoma, būna ir taip, kad pageidaujami pokyčiai nėra dideli arba būsto kaina yra ženkliai žemesnė, tačiau tai – daugiau išimtys, nei taisyklė. Sprendimas ignoruoti mažiau patinkančias būsto savybes taip pat nėra sektinas. Namai – tai vieta, kurioje praleidžiame didelę dalį savo laiko, ir kuri laikoma sava. Nuolatinio nepasitenkinimo pojūtis nėra malonus ir būstas dėl to gali tapti nemielas.

Jeigu turite automobilį, jis turi turėti savo stovėjimo vietą

Automobilių statymas gatvėse ar kelkraščiuose yra netvarus sprendimas. Tai, kad šiandien tokią galimybę turite, nereiškia, kad ją turėsite rytoj. Miestui tankėjant dėl tokių vietų prasideda kaimynų „kovos“, vis daugiau gatvių yra apmokestinamos arba stovėjimas apskritai uždraudžiamas dėl saugumo. Suprantama, automobilių vietos kainuoja, tačiau ekonominės klasės projektuose ši kaina dažniausiai yra net nuostolinga plėtotojui arba, geriausiu atveju, atitinka savikainą. Todėl priimant sprendimą įsigyti būstą be parkingo, vertėtų atsisakyti ir automobilio arba bent sąmoningai priimti potencialios problemos riziką.

Ar verta pirkti „iš brėžinių“?

Jeigu norima gyventi naujos statybos name, tenka rinktis tarp likučių jau baigtuose statyti daugiabučiuose arba iš didesnės pasiūlos „iš brėžinių“. Pirmuoju atveju egzistuoja mažas būsto pasirinkimas, ir rasti sau tikrai tinkantį būstą gali nepavykti. Kita vertus, jeigu toks būstas randamas – geriau pirkti nei laukti naujo pastato. Jeigu pradinis įnašas jau sukauptas, jis leis pradėti mažinti hipoteką, nereikės leisti pinigų būsto nuomai. Perkant būstą „iš brėžinių“ gaunama didesnė pasirinkimo laisvė ir, kartais, – kiek žemesnė kaina (įprasta, kad projektai mažėjant būsto likučiui, artėjant prie statybos pabaigos, kaina auga). Kitas brėžinių suteikiamas privalumas – galimybė pigiau ar nemokamai atlikti būsto suplanavimo pakeitimus, kol pastatas dar nėra pastatytas. Architektai rengdami projektą, vystytojai tuos projektus peržiūrėdami suplanuoja šimtus butų todėl laikas, skiriamas konkrečiam butui, yra ribotas. Tuo tarpu, jeigu jus samdote interjero specialistą tik vienam butui (ar šį darbą atliekate patys), šio konkretaus turto suplanavimui galima skirti nepalyginamai daugiau laiko ir perkelti vieną ar kitą pertvarą pastatui kylant nebus problema (priklausomai nuo vystytojo pasirinktų konstrukcijų tipo). Tokiu būdu galima sutaupyti papildomai, ieškant pigesnių butų, vertinant, ar jų kaina buvo mažesnė vien dėl suplanavimo, ir ar galima šiuos suplanavimo trūkumus ištaisyti.

Kita vertus, perkant būstą iš brėžinių nėra sprendžiamas gyvenamosios vietos klausimas dabartyje. Taip pat,  brėžiniai ir vizualizacijos rodo preliminarų būsimų pastatų vaizdą, ir galutinis produktas nebūtinai jį atitiks 100 proc. Kuo vystytojas yra patikimesnis, tuo „šalto dušo“ tikimybė yra mažesnė, taigi vertėtų pasinagrinėti, kaip vystytojui sekėsi įgyvendinti savo pažadus praeityje. Tik dalis nekilnojamojo turto plėtotojų turi savo statybos brigadas, didesnė dalis jas samdo ar patiki šį darbą generaliniam rangovui, todėl derėtų pasidomėti ne tik vystytojų, bet ir statybininkų patirtimi.

Būsto rinkos balansas 2013 – 2021 metais – tarp pirkėjo ir pardavėjo rinkų

Parašykite komentarą

El. pašto adresas nebus skelbiamas. Būtini laukeliai pažymėti *