Nekilnojamojo turto plėtros klaidos, ir kaip jų išvengti?

Vadim Davliaševič, "Inreal valdymo" statybų projektų vadovas
Vadim Davliaševič, „Inreal valdymo” statybų projektų vadovas

Nekilnojamojo turto projektų vystymas – ilgas ir sudėtingas procesas, kuris apima daug etapų: nuo vizijos, teritorijų pirkimo, vystymo koncepcijų iki turto valdymo ar pardavimo. Neretai ši veikla tapatinama su statybomis, tačiau tai – tik vienas etapų, ir tikrai ne ilgiausiai trunkantis. Iš esmės planuojant statybas nėra labai didelio skirtumo ar planuojama vystyti privatų namą, ar didelį nekilnojamojo turto projektą – procedūros ir veiksmai yra tie patys. „Nekilnojamojo turto projektų vystymas trunka nuo 2-3 metų, kai nereikia parengti detaliojo plano, iki 5-6 metų ar dar ilgiau. Šio ilgamečio proceso metu gali būti padaryta daug klaidų, kurių taisymas kainuoja ne tik pinigus, bet ir laiką“, – sako „Inreal valdymo“ projektų vadovas Vadim Davliaševič.  Kokios tos klaidos, ir kaip jų išvengti?

Sklypo pasirinkimas

Renkantis sklypą aktualus yra ne tik teritorijos ir aplinkos patrauklumas. Ne mažiau svarbus yra teisinis reguliavimas. Įstatyminė bazė, bendrieji ir specialieji planai iš esmės nustato kas, kokioje teritorijoje ir kokia apimtimi gali atsirasti: užstatymo tankis, intensyvumas, aukštingumas, paskirtis, viešoji infrastruktūra, žemės ir infrastruktūros mokesčiai, prisijungimo prie tinklų sąlygos, derinimo sudėtingumas ir t.t. Renkantis  sklypą vystymui turi būti vertinama visų šių veiksnių visuma.

Konsultuojant žmones pasitaiko atvejų, kai nuperkamas sklypas neįsigilinus į visus apribojimus ir galimas grėsmes, todėl nepasiekiami planuoti užstatymo rodikliai ir patiriami nuostoliai. Kartais būna, kad nupirktuose sklypuose žmonės apskritai negali vykdyti jokios statybos. Pavyzdžiui, Vilniuje prie magistralės Vilnius-Kaunas yra didžiulės neišvystytos teritorijos, kurios yra labai patrauklios sandėliavimo ir pramonės paskirčiai. Dalimi šių teritorijų praeina magistralinis dujotiekis, elektros magistraliniai tinklai, kurių apsaugos zona „apkarpo“ plotą taip, kad tos teritorijos tampa praktiškai bevertės ar tinkamos tik labai specifiniam pirkėjui. Itin atsargiai reikia svarstyti sklypų įsigijimą parkų teritorijose, nes ten reikalavimai – ypatingai griežti.

Projektavimas

Nusipirkus sklypą ir turint viziją, koks objektas ten galėtų atsirasti, pasirenkamas architektas. Jis parengia projektinius pasiūlymus, derinamus su savivaldybe. Viešojo svarstymo metu projektiniai pasiūlymai pristatomi visuomenei.  Didesnio ploto projektams gali tekti rengti ir architektūrinį konkursą.

Tuo pat metu, vykstant architektūriniams darbams, verta surinkti projektuotojų komandą: projekto vadovą, kuriuo paprastai tampa architektas, konstruktorių, inžinerinių tinklų projektuotojus ir t. t. Kompetentingi specialistai žino savo darbą ne tik teorijoje, bet ir praktikoje, siūlo naudingus sprendimus, apsaugo nuo klaidų, efektyvina sprendinių paiešką. Tokiu būdu sutaupomas laikas ir pinigai vėlesniuose etapuose.

Projektiniai pasiūlymai parodo aiškius užstatymo rodiklius, todėl perkant sklypą verta atsiskaitymo datą „pririšti“ prie projektinių pasiūlymų suderinimo datos. Būna ir taip, kad tenka atsisakyti sandorio, nes tampa aišku, kad projektas bus nuostolingas, jeigu sklypo pardavėjas nesumažins kainos. Tai ypač aktualu įsigyjant mažesnį sklypą, kai jo kainos dedamoji turi didesnę įtaką viso nekilnojamojo turto projekto kainai.

Suderinus projektinius pasiūlymus prasideda techninio projekto rengimo etapas, kuris užbaigiamas gavus statybą leidžiantį dokumentą (SLD). Gaunant SLD būtina laikytis visų privalomų procedūrų, kad neliktų priežasties ginčyti gauto leidimo teisėtumo.

SLD gavimui nereikalingas detalus techninis projektas, tačiau pačioms statyboms reikia parengti kuo detalesnį techninį ir darbo projektą, kad netektų atlikti daug pakeitimų projektavimo metu ar, ypač, vykstant statyboms. Visi projekto sprendiniai turi būti pakankamai išsamūs ir aiškūs tiek pačiam vystytojui, tiek ir būsimiems statybų proceso dalyviams. Ir tai svarbu kalbant ne tik apie architektūrą ar konstrukcijas, bet ir visą inžinerinę dalį bei kitus sprendinius. Visi atliekami pakeitimai kainuoja laiką ir pinigus. Kuo vėlesniu etapu daromi pakeitimai tuo brangiau jie kainuoja ir tuo daugiau „ištempia“ viso proceso laiką. Plėtojant didesnės apimties projektus neretai sudaroma fiksuotos kainos statybų rangos sutartis. Kita vertus, jeigu projekte yra daug neaiškumų, patyręs rangovas tikrai galės reikalauti papildomų pinigų ir kilus ginčui laimėti.

Strategija ir finansinis planavimas

Žinios ir patirtis rengiant nekilnojamojo turto projekto strategiją, biudžetą, numatant jo finansavimo galimybes, valdant rizikas yra kritinės vystytojo kompetencijos. Klaidos čia gali sukliudyti vystytojui tinkamai užbaigti projektą. Yra pavyzdžių, kai taip nutikus su rangovais atsiskaitoma „butais“ arba net kreipiamasi į pirkėjus dėl papildomų indėlių darbams užbaigti.

Pasitaiko atvejų, kai projektas sustabdomas dėl teisminių ginčų, valstybinių institucijų sprendimų ar kitų priežasčių. Tokios prastovos gali tęstis nuo kelių mėnesių iki kelių metų. Vystytoją užgriūva kreditų našta, ir jeigu projektas greitai nerealizuojamas, tai gali tapti bankroto priežastimi. Tuomet turtą perima kreditoriai, ir projekto pirkėjai (jeigu tokie buvo) praranda sumokėtus avansus.

Kaip ir bet kurioje kitoje veikloje, projekto vystytojo komandos kompetencija lemia projekto sėkmę. Žinių ir patirties trūkumas sąlygoja galimas klaidas kiekviename etape. Pavyzdžiui, vienoje išskirtinių Lietuvos vietų yra plėtojamas puikus projektas, kurio vystymo komanda nusprendė leisti bet kokius pirkėjų pageidaujamus pakeitimus. Regis, itin patrauklus sprendimas pirkėjui, tačiau toks pirkėjų norų „džiazas“ baigėsi tuo, kad vystytojas nesuvaldė kaštų augimo ir projekto įgyvendinimo terminų. Tokie pavyzdžiai rodo, kaip svarbu pasirinkti tinkamą klientų-pirkėjų-nuomininkų paieškos ir santykių strategiją.

Statyba

Statybos procese labai svarbi viso projekto valdymo komanda. Svarbios ne tik vystytojo atstovų kompetencijos, bet ir architekto, projektuotojų, techninės priežiūros ir rangovų žinios ir patirtys.

Image by Rolando Otero from Pixabay

Gavus SLD, pasirenkamas techninės priežiūros vykdytojas. Techninė priežiūra negali būti formali. Ji turi būti atliekama kruopščiai ir sąžiningai vykdyti savo darbą, maksimaliai užtikrinant visų projektinių sprendinių kokybišką įgyvendinimą, teisės aktų ir reglamentų vykdymą statybos proceso metu, Būtina aktyviai tikrinti atliekamų darbų kokybę,  ypač – vidinių, „nematomų“ darbų – konstrukcinių mazgų, hidroizoliacijas ir t.t. Taip pat labai svarbi techninės priežiūros vykdytojų kompetencija analizuojant projekto sprendinius, pavyzdžiui – inžinerinius tinklus. Tokiu būdu pastebimos ir ištaisomos projektuotojų klaidos dar iki statybų pradžios.

Pažymėtina, kad pastaruoju metu teismai pripažįsta techninės priežiūros klaidas kaip vystytojo, nes techninės priežiūros vykdytojas yra vystytojo atstovas.

Renkantis rangovą svarbu įvertinti jo patirtį ir galimybes gerai suplanuoti ir vykdyti darbus, prižiūrėti darbuotojų komandą, užtikrinti atliekamų darbų kokybę bei prisiimti visus darbų įvykdymo bei garantinius įsipareigojimus. Nekompetentingas rangovas galiausiai kainuos brangiau. Prireikus statybų procese keisti generalinį rangovą, tai užtruks nemažiau 3 mėnesių.

Kalbant apie nuosavų namų statybas, dažniausiai pats nuosavo namo statytojas neturi nei laiko, nei kompetencijos, kad patikrintų kiekvieną darbų etapą ir jį priimtų. Tokiais atvejais visa atsakomybė už rezultatą tenka pačiam savininkui, o išlindus defektams nėra į ką kreiptis dėl jų taisymo, todėl tenka papildomai leisti pinigus ir gaišti laiką.

Konsultuojant žmones dėl jau pastatytų nuosavų namų pirkimo nereti atvejai, kai mažieji statytojai visiškai nesiorientuoja statybų proceso reglamentavime, vykdant darbus nesilaiko privalomų reikalavimų, nerenka jokios privalomos dokumentacijos. Tokiais atvejais praktiškai visada bandoma parduoti namą 85 proc. baigtumo, ir visa atsakomybė už statybos procesą ir pastatyto namo pridavimą perkeliama ant pirkėjo pečių. Net ir turint draudimo polisą, atsiradus darbų defektams ir nesant tinkamai statybų dokumentacijai, draudikas paprastai atmeta prašymus išmokėti draudimą, nes nėra galimybės patikrinti technologinio proceso laikymosi ar darbų atlikimo kokybės.

Užbaigimas

Kaip jau minėta, statybos proceso metu būtina rinkti visą statybinę dokumentaciją: statybos darbų žurnalus, medžiagų deklaracijas, bandymų protokolus, išpildomąją dokumentaciją ir t.t. Visa statybinė dokumentacija yra būtina pastato statybų pabaigos įteisinimui. Pokyčiai, įsigalioję 2022 metų gegužės 1 d. šios būtinybės niekaip nepakeitė.

Statybų užbaigimo etapas atrodo tiesiog „formalumas“, tačiau dėl žmogiškųjų klaidų jis gali gana ilgai užtrukti. Pavyzdžiui, jeigu įkeliant dokumentus į Infostatybos portalą, pildymo metu bus įrašytas „ne tas skaičiukas“. Deklaracija bus patvirtinta, pastatas užregistruotas Registrų cente, bet tokia registracija gali būti lengvai panaikinta dėl klaidos deklaracijoje. Tokiu atveju teks kartoti visą procedūrą iš naujo.

Kitas pavyzdys – klaidos kadastrinių matavimų bylose, pavyzdžiui, neteisingai pamatuotas plotas. Matininkai padaro klaidą matuodami pastatą ar patalpas, klaidingi skaičiai kadastrinėse bylose „nukeliauja“ iki statybų užbaigimo dokumentų, pagal kuriuos išduodama deklaracija ir registruojamas pastatas. Taisant tokias klaidas, jeigu neatitikimai didesni, tenka pakartoti visą pastato statybų užbaigimo įteisinimo procedūrą iš naujo.

Energinio naudingumo sertifikatas – pastatų tvarumo pasas

Sandėliavimo patalpų pelningumas mažėja, bet investicinis patrauklumas išlieka

Logistikos centras
Logistikos centras. Image by Marcin from Pixabay 

Trūkinėjančios tiekimo grandinės kelia verslui logistikos iššūkius. Tam, kad galima būtų užtikrinti pasiūlą, reikia daugiau sandėliavimo galimybių. Šis poreikis dar labiau sausina ir taip jau seklią logistikos nekilnojamojo turto rinką, o augantys statybų kaštai bei mokestiniai pokyčiai koreguoja nuomos kainas ir sutarčių turinį. Dauguma naujų logistikos projektų yra plėtros stadijoje arba dar tik planuojami. Pasiūla yra sukoncentruota pavieniuose objektuose. Tai lemia, kad Vilniuje vakansija sumažėjo šiuo metu yra mažesnė nei 1 proc.

Read more

Panevėžyje naujesni butai brango, apleisti – pigo

Panevėžys
Panevėžys

Išaugusios statybų ir įrengimo kainos suformavo Panevėžyje dvi skirtingas būsto rinkos tendencijas. Naujesnių, tinkamų iš karto įsikelti ir gyventi, būstų kainos augo. Tuo tarpu, apleistų butų, kuriems reikalingas kapitalinis remontas, kainos mažėjo. „Klientai manęs klausia: Gal mums jį „patapetuoti“ ir tada greičiau nupirks? Nenupirks, jeigu tai bus kosmetiniai pagražinimai bute, kuriam reikalingas kapitalinis remontas“, – teigia „Inreal“ NT brokerė Kristina Šlikienė. Anot jos, anksčiau tokie butai būdavo įdomūs smulkiems statybinių paslaugų teikėjams, kurie juos suremontuodavo ir pelningai parduodavo. Dabar gi ir tokių nebeatsiranda, nes neapsimoka.

Read more

Šiaulių būsto rinka – tarp pardavėjų norų ir pirkėjų galimybių

Šiaulių miestas
Šiauliai

Būsto kainos nuo 2022 metų pradžios iki vidurio Šiaulių būsto rinkoje ūgtelėjo apie 25 proc.  – nuo 1000 Eur/kv. m iki maždaug 1250 Eur/kv. m. „Lyginant pavasarį ir vasarą, aktyvumo skirtumas – akivaizdus. Pavasarį dirbome nuo ryto iki vakaro būstų apžiūrose, konsultuojant klientus, sudarant sutartis. Birželį ir iki liepos vidurio rinką buvo ištikęs štilis, nors parduodamų būstų pasiūla buvo gana didelė. Tikėtina, kad nekilnojamojo turto kainų šuolis, kaip ir karas Ukrainoje, ir galimos recesijos baimė, ir palūkanų augimas žmonėms turėjo poveikį. Kita vertus, šiuo metu jaučiame aktyvumo sugrįžimą. Pinigų žmonės vis dar turi ir supranta, kad „gulėdami“ jie nuvertėja, todėl pirkėjai grįžta į rinką norėdami išsaugoti savo santaupų vertę. „Gal dar palaukti? – klausia jie mūsų, – gal kitais metais kainos kris, gal bus pigiau?“. Nebus pigiau. Veikiau pajamos vysis išaugusias kainas nei kainos kris“, – mano „InrealNT brokerė Šiauliuose Alma Šiošytė. Tiesa, ji pripažįsta, kad šiuo metu pardavėjų lūkesčiai yra smarkiai išaugę, ir dalies objektų  kainos – ne visada adekvačios. Anot A. Šiošytės, tokių pasiūlymų skelbimai ilgokai užsibūna portaluose net ir esant nedideliam pasirinkimui.

Read more

Utenoje būsto rinka – pardavėjų rankose

Utena
Utena

„Šie metai Utenos būsto rinkoje tikrai intensyvūs. Gal tik liepa tokia „ramesnė“, bet sunku pasakyti, kodėl – gal dėl sezoniškumo, nes vidurvasarį rinka dažniausiai taip pat paatostogauja, o gal ir kalbos apie artėjančią recesija prie to prisideda. Aiškiau bus rugpjūčio pabaigoje, rugsėjį“, – sako „InrealNT brokeris Valentinas Karvelis. Anot jo, butų kainos Utenoje kilo, kaip ir visoje Lietuvoje. Per pusmetį jos ūgtelėjo apie 10 proc.

Read more

Mažeikiuose pageidaujami suremontuoti ir pilnai įrengti būstai

Įrengtas būstas
Įrengtas būstas. Image by Rudy and Peter Skitterians from Pixabay

Mažeikių būsto rinkoje populiarumą augina pilnai įrengtų, suremontuotų butų segmentas. „Susiklostė tokia situacija, kad nusipirkus iš karto gyvenimui netinkamą būstą, į jį įsikelsite vėliau, nei tikitės, ir kainuos įsirengti brangiau, nei norėtųsi. Kodėl? Dėl statybininkų užimtumo, dėl medžiagų brangimo. Mažeikiuose neįmanoma rasti meistrų, eilės – pusmečiui į priekį“, – sako „Inrealvertintoja Rasa Kniežauskienė.

Read more

Vertintojų veiklos dereguliavimas – atgal į 1995-uosius

Audrius Šešplaukis, „Inreal“ Vertinimo departamento vadovas, Lietuvos vertintojų asociacijos prezidentas
Audrius Šešplaukis, „Inreal“ Vertinimo departamento vadovas, Lietuvos vertintojų asociacijos prezidentas

„Dereguliavus vertintojų veiklą, jūsų turtą ar verslą galės vertinti bet kas – draugas, kaimynas ar šiaip „žmogus iš gatvės“. Svarbu tik, kad nebūtų artimas giminaitis. Juokinga? Dabar – taip, bet įsigaliojus tokiai tvarkai, ir kilus visiškam chaosui ne tik privačiame sektoriuje, bet ir valstybės lygmeniu, juokinga nebebus“, – sako Lietuvos turto vertintojų asociacijos prezidentas, „InrealVertinimo departamento vadovas Audrius Šešplaukis. 

Read more

Šifruojant Neringos gamtos ir žmogaus interesų dermę

Architektas Adomas Šablevičius
Architektas Adomas Šablevičius

Neringa – mažiausia pagal gyventojų skaičių savivaldybė ir ilgiausias šalies miestas – 45 km. Šiandien Neringos urbanistinė plėtra reglamentuojama griežčiausiai visoje Lietuvoje. Ji galima iš esmės tik restauruojant arba rekonstruojant esamus pastatus. Nauja statyba leidžiama tik išskirtiniais atvejais – menamai buvusių pastatų vietoje ar būtiniausioms funkcijoms. Apie šios unikalios Lietuvos vietos urbanistiką, architektūrą, istoriją ir šiandieną – architektas Adomas Šablevičius, Neringoje dirbantis jau bemaž 20 metų ir sukūręs ten daugybę rekonstrukcijų-konversijų projektų.

Read more

Žemieji Šančiai – NT plėtra keičia mikrorajono veidą

Žemieji Šančiai
Žemieji Šančiai

Sudėtingėjant situacijai Vilniuje, kur tampa vis sunkiau įsigyti naujas teritorijas, nekilnojamojo turto (NT) vystytojai atranda Kauno galimybes. Laikinoji sostinė turi dar nemažai vidutinės ar prestižinės klasės būsto plėtrai tinkamų teritorijų. Viena jų – Žemieji Šančiai. Mikrorajonas yra šalia miesto centro, pasiekiamas lengvai ne tik automobiliu, dviračiu ar paspirtuku, bet net ir pėsčiomis.

Read more

Energinio naudingumo sertifikatas – pastatų tvarumo pasas

Pastatų energinio naudingumo sertifikatas

„Apie 40 proc. CO² išmetimų įvyksta per pastatų gyvavimo ciklą – jų eksploatavimo metu,  todėl siekiant mažinti šį skaičių, būtina didinti energijos vartojimo efektyvumą ir tvarumo potencialą nekilnojamojo turto plėtros ir statybų sektoriuje“, – teigia INREAL projektų vadovas Vadim Davliaševič. Energinio naudingumo sertifikavimas – tai procedūra, kai nustatomi pastato ar jo dalies energijos suvartojimo rodikliai ir jais remiantis objektas priskiriamas kažkuriai energinio naudingumo klasei bei išduodamas tai pagrindžiantis sertifikatas. Pagrindinis tokio sertifikavimo tikslas – skatinti rinką projektuoti ir statyti kuo mažiau energijos vartojančius, energetiškai efektyvius pastatus. Pastatus sertifikuoja ekspertai, kurie turi inžinerinį išsilavinimą, dirba nekilnojamojo turto ar statybos srityje, yra išlaikę atitinkamus egzaminus ir nuolat kelia kvalifikaciją.

Read more