Ar artimiausiais metais Vilniuje pakaks būsto? Šis klausimas šiandien skamba vis garsiau. Būsto rinkos ateitį lemia ne tik demografija ar pirkėjų lūkesčiai – lygiai taip pat svarbu, kiek realiai naujų butų ir namų pasiekia rinką. Būsto fondo amžius, statybų tempai ir išduodamų leidimų skaičius tampa savotiškais barometrais, rodančiais, ar pasiūla sugebės žengti koja kojon su paklausa. Apie tai – INREAL grupės analitikė Elena Normantaitė.
Būsto projektų nemažai, bet kiek jų realiai pasiekiami?
Pastaraisiais metais statomų būstų skaičius išaugo. Statomų, tačiau jau parduotų ar rezervuotų būstų kiekis sugrįžo į 2022-ųjų lygį, o laisvų būstų šiuo metu netgi daugiau. Iš pirmo žvilgsnio tai signalizuoja apie santykinę pasiūlos ir paklausos pusiausvyrą. Tačiau pažvelgus giliau matyti kita pusė. Didelė dalis pasiūlos vis dar yra statybų stadijoje. Tai reiškia, kad realus pasirinkimas iš jau pastatytų ir įrengtų būstų išlieka ribotas. Tiesa, nemaža dalis projektų artėja prie finišo – vykdomi fasadų, aplinkos tvarkymo darbai, tačiau neparduotų būstų dalis juose nėra didelė. Praktikoje tai reiškia paprastą dalyką: didžiausias pasirinkimas šiandien – ankstyvose projektų stadijose, kai būstas dar tik „ant popieriaus“. O norintiems įsikelti iškart, alternatyvų gerokai mažiau.
Leidimų rezervas – išnykęs rinkos „saugiklis“
Kur kas rimtesnė problema – statybos leidimų rezerve. Iki 2021 metų sukaupta leidimų atsarga iš esmės buvo išnaudota, o dabartiniai išdavimo tempai nėra pakankami naujam rezervui suformuoti. Kitaip tariant, rinka neturi „pagalvės“, kurią būtų galima greitai panaudoti staiga išaugus paklausai.
Nuo 2016 iki 2018 metų sostinėje buvo sukauptas reikšmingas leidimų rezervas. 2018–2019 m., remiantis Valstybės duomenų agentūros informacija, jis buvo rekordinis. Kai 2020 m., prasidėjus pandemijai, būsto rinka netikėtai įsibėgėjo, šis rezervas suveikė kaip amortizatorius. Plėtotojai galėjo greitai pradėti statybas ir padidinti pasiūlą. Tačiau 2020–2021 m. pardavimams šoktelėjus, rezervas tirpo sparčiai. Formavosi pardavėjo rinka, nes paklausa viršijo pasiūlą. Problema ta, kad tuo pačiu metu naujų leidimų išduota per mažai, kad kompensuotų naudojamą rezervą. Iki 2021 m. vidurio jo faktiškai neliko. Nuo tada rinka gyvena „nuo leidimo iki leidimo“ principu – kiek jų išduodama, tiek projektų ir startuoja. Papildomos atsargos, kurią būtų galima greitai aktyvuoti, nebeliko. 2022 m. susiformavus pirkėjo rinkai ir pardavimams sulėtėjus, leidimų rezervas toliau mažėjo.
Būsto rinka niekada nebūna statiška
Svarbu suprasti, kad NT rinka retai būna tolygi. Pirkėjų aktyvumą lemia ne tik demografinis poreikis ar gyventojų skaičiaus augimas, bet ir galimybės įsigyti būstą – atlyginimų dinamika, palūkanų normos, kainų lygis, pasiūlos apimtis.
Rinkoje veikia daugybė balansavimo mechanizmų. Pavyzdžiui, kreditai išduodami laikantis atsakingojo skolinimo nuostatų, todėl palūkanų normų svyravimai turi tam tikrą „saugiklį“. Augantys atlyginimai iš dalies gali kompensuoti plėtros sąnaudų didėjimą, nors tik iki tam tikros ribos. Pasiūlos įvairovė – galimybė rinktis mažesnį ar toliau nuo centro esantį būstą – taip pat padeda gyventojams „neiškristi“ iš rinkos jai susvyravus.
Vienas svarbiausių rinkos stabilumo veiksnių yra ne tik pasiūlos įvairovė, bet ir bendras jos kiekis. Susidomėjimas būstu gali svyruoti dėl ekonominių priežasčių ar gyventojų lūkesčių, tačiau jei pasiūla tampa per siaura, formuojasi disbalansas. Pardavėjai įgyja daugiau derybinės galios, kainos kyla, dalis pirkėjų atsitraukia. Susiformuoja „suspausta spyruoklė“ – laikotarpiui bėgant pasiūla atsigauna, tačiau neišsprendus fundamentalių priežasčių ciklas kartojasi.
Ar būsto pasiūla spės paskui paklausą?
Šiandien statybų tempai iš esmės leidžia išlaikyti rinkos balansą. Tačiau jei gyventojų aktyvumas ir būsto paklausa artimiausiais metais vėl padidės, pasiūla gali paprasčiausiai nespėti prisitaikyti.
Be leidimų rezervo, kiekvienas paklausos šuolis gali greitai virsti pasiūlos trūkumu. O tai – klasikinė formulė kainų augimui ir pasirinkimo galimybių mažėjimui. Ypač tai aktualu didmiesčiuose, kur būsto fondas vis dar reikalauja atsinaujinimo.
Papildomą neapibrėžtumą kuria ir plėtotojų galimybės finansuoti naujus projektus. Jei leidimų išdavimas išliks vangus, o paklausa atsigaus sparčiau nei tikimasi, rinka gali susidurti su struktūriniu pasiūlos trūkumu.