Prieš kelerius metus Mažeikiai gyveno didelėmis viltimis – paskelbus apie „Orlen Lietuva“ gamyklos atnaujinimą, suaktyvėjo būsto pirkimas nuomai. Investuotojai tikėjosi pelno, o gyventojai – miestui palankių pokyčių. Apie tai – „Inreal“ turto vertintoja Gintarė Girčienė.
Tūkstančių nuomininkų laukimas
Viešojoje erdvėje sklandė informacija, kad rekonstrukcijos piko metu į gamyklą atvyks iki 2500 darbuotojų – tiek vietinių, tiek užsienio specialistų. Taip pat buvo planų pastatyti atskirą gyvenvietę atvykstantiems darbuotojams. „Tokie lūkesčiai paskatino nekilnojamojo turto rinkos suaktyvėjimą: investuotojai įsigijo ir brangius, gerai įrengtus butus, kurių kainos siekė net iki 90 000 eurų. Tikėtasi apgyvendinti aukštos kvalifikacijos darbuotojus. Žinoma, paklausūs buvo ir pigesni būstai. Jautėsi aktyvus sujudimas rinkoje perkant butus nuomai“, – teigia G. Girčienė.
Darbuotojai iš kitur
Realybė pasirodė gerokai kuklesnė. Projektą įgyvendinanti Jungtinės Karalystės bendrovė „Petrofac“ pasirinko ekonomiškesnį sprendimą – samdyti darbuotojus iš ne ES šalių.
Jie buvo apgyvendinti ne naujoje gyvenvietėje, kaip planuota, o išskaidytai – Mažeikiuose ir aplinkiniuose miesteliuose iki 50 km spinduliu. Darbininkai į gamyklą atvyksta autobusais.
Be to, rekonstrukcija vyksta etapais. Vienu metu reikia apgyvendinti kelis šimtus žmonių, o ne tūkstančius, kaip tikėtasi.
Rinka išsibalansavo
„Tikrovė neatitiko lūkesčių, ir tai paveikė nekilnojamojo turto rinką – butų kainų augimas sustojo, o pasiūla viršijo paklausą. Daugelis investuotojų, supratę, kad iš nuomos pelnas nebus toks, kokio tikėtasi, pradėjo pardavinėti įsigytus būstus.
Sudėtingiausia realizuoti butus mažiau patraukliose miesto vietose arba aukštesniuose – ketvirtame ar penktame – aukštuose. Vis dėlto, nepaisant lėtėjančios rinkos, dominuoja pardavėjai – jie kantriai laukia savo pirkėjų.
Mažeikiuose net ir puikiai įrengtą butą įvertinti virš 1500 Eur/kv. m yra sudėtinga, o 2000 Eur/kv. m – praktiškai neįmanoma. Nors skelbimuose netrūksta būstų, kurių kaina viršija 1500 Eur, realūs sandoriai dažniausiai įvyksta iki šios ribos. Visgi pasitaiko išimčių – baigiantis vasarai buvo įregistruotas vienas pardavimas, kurio kaina viršijo 2000 Eur/kv. m“, – teigia G. Girčienė.
Brangi nauja statyba
Mažeikiuose pastebima ir kita tendencija – vis dažniau skelbimuose pasirodo itin brangūs gyvenamieji namai, ypač naujos statybos, pilnai įrengti objektai. Jų kaina viršija 250 000 – 300 000 eurų.
„Toks kainų lygis kelia klausimų apie realų būsto įperkamumą. Mažeikiuose vidutines pajamas gaunantiems gyventojams tokie pasiūlymai tampa sunkiai prieinami – būsto paskolai, viršijančiai 150 000 – 200 000 Eurų, reikia ne tik aukštų mėnesinių pajamų, bet ir didesnio pradinio įnašo. Tai automatiškai siaurina potencialių pirkėjų ratą ir stabdo sandorius. Kai kurie objektai namų segmente NT portaluose skelbiami jau 2–3 metus, laukdami „išskirtinių pirkėjų“, kuriems tokios kainos būtų priimtinos“, – sako G. Girčienė. Anot jos, ši situacija rodo, kad aukštos klasės naujos statybos būstų segmente šiuo metu pasiūla didesnė nei paklausa, o pirkėjai renkasi atsargiai, dažnai vertindami paprastesnius sprendimus ar alternatyvas, pavyzdžiui, įsigyti sklypą ir pasiryžta statyti namą patys.
Žemės sklypų rinka išlieka aktyvi
Kaip ir daugelį metų, Mažeikiuose itin paklausūs yra žemės sklypai. Ypatinga paklausa yra tokiems, kurie tinkami gyvenamojo namo statybai. Daugiausiai dėmesio sulaukia didesnio ploto sklypai, nuo 7 iki 15 arų. Kotedžų projektai ar sklypai su mažesniu plotu yra mažiau paklausūs. Pasak G. Girčienės, tai rodo, kad didmiesčių tankios plėtros koncepcija provincijoje veikia labai vangiai, ir mažeikiškiai aplink savo namą pageidauja didesnio nei 4 arų sklypo. „Vienas iš ryškesnių sklypų rinkos aktyvumo įrodymų – neseniai įvykęs 15 sklypų kvartalo išpardavimas. 1 aro kaina buvo apie 2500 Eur/a. Per porą mėnesių buvo nupirkta daugiau nei 66 proc. visų sklypų. Ši NT rūšis šiuo metu – viena likvidžiausių Mažeikiuose. Ypač tada, kai sklypai yra miesto ribose ir arti svarbių objektų“, – teigia G. Girčienė.
Savivaldybės postūmis
Sklypų rinkos aktyvėjimą paskatino ir vietinės valdžios sprendimai. 2024 metais Mažeikių rajono savivaldybė įvedė padidintą 4 proc. mokestį už apleistus ir netvarkomus sklypus siekiant paskatinti žemės savininkus efektyviau naudoti savo turtą. Tai davė apčiuopiamų rezultatų – dalis sklypų buvo sutvarkyti, o kai kurie savininkai ėmėsi sprendimo juos parduoti, taip padidindami pasiūlą rinkoje.
Parama pirmam būstui ir sumažėję palūkanos
Papildomą pagyvėjimą Mažeikių būsto rinkai suteikia ir šiemet vėl startavusi parama pirmajam būstui įsigyti. „Valstybės subsidija 15–30 % būsto vertės, priklausomai nuo šeimos sudėties – tai reali paskata jaunoms šeimoms įsikurti regione. Be to, sumažėjęs EURIBOR taip pat tapo akstinu rinktis nuosavą būstą. Tie, kurie pernai dvejojo dėl aukštų palūkanų, šiandien jau drąsiau vertina paskolos galimybes“, – teigia Gintarė Girčienė.
Mažeikių būsto rinka pamažu sugrįžo iš euforijos į realybę. Investuotojai tapo atsargesni, o pirkėjai – racionalesni. Jie vertina ne tik šiandieninę situaciją, bet ir ilgalaikes perspektyvas. Didžiausią poveikį rinkai šiandien daro ne vienas konkretus projektas, bet kelių faktorių derinys: aktyvūs savivaldybės veiksmai, paskatos jaunoms šeimoms bei palankesnės finansavimo sąlygos. Tuo tarpu „Orlen Lietuva“ rekonstrukcija, sukėlusi didelių lūkesčių, tapo momentinio rinkos disbalanso veiksniu. Tai geras priminimas, kad NT investicijose svarbu ne tik prognozės, bet ir realūs pokyčiai rinkoje.
Gintarė yra puiki vertintoja! Malonu bendradarbiauti!
Turi gerą savybę – girdi klientą.
Sėkmės, taip toliau!