Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita dažnai tampa svarbiu dokumentu perkant, parduodant ar investuojant į nekilnojamąjį turtą. Tačiau kartais iš jos tikimasi daugiau, nei ji iš tiesų gali pasakyti. Pasak „Inreal“ vertinimo vadovės Alinos Baranauskienės, svarbu suprasti, kad turto vertinimas turi konkrečią paskirtį – nustatyti turto vertę tam tikru metu, tačiau jis negali atsakyti į visus klausimus, kurie kyla priimant sprendimus dėl nekilnojamojo turto.
Vertinimas negarantuoja pardavimo kainos
Dažnai žmonės tikisi, kad vertinimo ataskaitoje nustatyta vertė sutaps su pardavimo kaina. Tačiau praktikoje taip būna ne visada. Kartais turtas parduodamas brangiau, kartais pigiau, ir tai nebūtinai reiškia, kad vertinimas buvo netikslus.
„Reikia suprasti, kad turto vertė ir pardavimo kaina nėra tas pats. Vertindami turtą analizuojame rinkos duomenis, įvykusius sandorius ir pagal juos nustatome, kiek turtas vertas konkrečiu metu. O už kiek jis iš tikrųjų bus parduotas, priklauso ir nuo kitų aplinkybių. Pavyzdžiui, vienam savininkui svarbu parduoti kuo greičiau, todėl jis sutinka kainą sumažinti. Kitas gali laukti ilgiau, kol atsiras pirkėjas, pasiruošęs mokėti daugiau. Nemažai lemia ir derybos, asmeniniai pirkėjo bei pardavėjo lūkesčiai. Todėl visiškai normalu, kad galutinė sandorio kaina gali skirtis nuo vertinimo ataskaitoje nustatytos vertės“, – pasakoja A. Baranauskienė.
Vertinimas neprognozuoja ateities
Turto vertė nustatoma konkrečiai datai, tačiau nekilnojamojo turto rinka nuolat keičiasi. Todėl šiandien nustatyta vertė nebūtinai bus tokia pati po kelerių metų ar net pusmečio.
„Vertindami turtą remiamės tuo, kas rinkoje vyksta šiuo metu, o ne tuo, kas galbūt bus ateityje. Net jei šiandien matome augančias kainas, tai dar nereiškia, kad jos ir toliau augs tokiu pačiu tempu. Rinką veikia daugybė dalykų: ekonominė situacija, palūkanų normos, būsto paklausa ir pasiūla. Visa tai gali pasikeisti, kartais net gana greitai. Todėl vertinimo ataskaita parodo, kiek turtas vertas vertinimo dieną, bet ji negali garantuoti, kiek jis bus vertas po metų ar dvejų“, – teigia A. Baranauskienė.
Vertinimas neatsako į klausimą „ar verta pirkti?“
Net jei vertinimo ataskaitoje nustatyta turto vertė sutampa su pardavėjo prašoma kaina, tai dar nereiškia, kad turtą tikrai verta pirkti. Vertinimas padeda suprasti, ar prašoma kaina atitinka rinkos situaciją, tačiau pats sprendimas priklauso nuo pirkėjo poreikių ir tikslų.
„Kiekvieno pirkėjo situacija skirtinga. Vienas perka būstą sau, kitas – investicijai. Žmogui, kuris ieško namų savo šeimai, gali būti svarbiausia vieta, aplinka, patogus susisiekimas ar tiesiog tai, ar jam patinka tas būstas. Tuo tarpu investuotojas pirmiausia žiūrės, kiek iš to turto galės uždirbti, ar lengvai jį išnuomos arba vėliau –parduos. Mes, vertintojai, galime pasakyti, kiek turtas vertas rinkoje, ir ar prašoma kaina yra pagrįsta. Tačiau net jei pardavimo kaina visiškai atitinka nustatytą vertę, tai dar nereiškia, kad konkrečiam žmogui tai yra geriausias pasirinkimas“, – sako A. Baranauskienė.
Vertinimo ataskaita nėra verslo planas
Turto vertinimas gali būti svarbi dalis priimant investicinį sprendimą, tačiau vien žinoti turto vertę nepakanka, kad galėtume pasakyti, ar investicija bus sėkminga. Pavyzdžiui, žmogus planuoja įsigyti komercines patalpas ir jas nuomoti. Vertinimo ataskaita parodo, kiek tos patalpos vertos šiandien, tačiau tai dar nepasako, kiek iš jų pavyks uždirbti. Reikia įvertinti, ar bus lengva rasti nuomininkų, kokių nuomos pajamų galima tikėtis, kiek kainuos patalpų išlaikymas, ar reikės papildomai investuoti į remontą.
Gali būti, kad turtas perkamas už visiškai pagrįstą rinkos kainą, bet pati investicija dėl didelių išlaidų ar mažos paklausos nebus tokia patraukli, kaip iš pradžių atrodė. Taigi, turto vertinimo ataskaita padeda suprasti, kiek turtas vertas, bet neatsako, ar investicija į jį atsipirks.
Kodėl skirtingi vertintojai gali nustatyti skirtingą vertę?
Kartais kyla klausimas, kodėl du vertintojai, vertindami tą patį turtą, nustato šiek tiek skirtingą vertę. Ar tai reiškia, kad vienas iš jų suklydo? Nebūtinai.
Anot A. Baranauskienės, visi turto vertintojai vadovaujasi tais pačiais įstatymais ir vertinimo standartais, tačiau vertinant turtą ne visada viskas yra vienareikšmiška. Yra dalykų, dėl kurių klausimų nekyla: pastato statybos metai, plotas ar vieta. Tačiau kai kurių turto savybių įtaka vertei nėra tokia akivaizdi.
„Pavyzdžiui, butas pirmame aukšte. Vieniems pirkėjams tai – privalumas, nes nereikia lipti laiptais, kitiems – trūkumas dėl mažesnio privatumo ar triukšmo. Panašiai gali būti ir su būsto apdaila, sklypo forma ar sutvarkyta aplinka. Vertintojas turi įvertinti, kiek tokios savybės iš tiesų svarbios rinkoje ir kokią įtaką jos daro turto vertei”, – pasakoja vertintoja. Čia svarbi ir vertintojo patirtis, rinkos išmanymas bei pasirinkti palyginamieji sandoriai, todėl galutiniai rezultatai gali šiek tiek skirtis, nors abu vertinimai atlikti laikantis tų pačių reikalavimų. Svarbiausia ne tai, kad dviejose ataskaitose nustatyta vertė šiek tiek skiriasi, o tai, ar ji pagrįsta rinkos duomenimis ir aiškiais skaičiavimais.
Vertinimas – svarbus atskaitos taškas, bet jis nėra atsakymas į visus klausimus
Turto vertinimo ataskaita suteikia svarbios informacijos ir padeda priimti labiau pagrįstus sprendimus, tačiau ji turi savo paskirtį ir negali atsakyti į visus su turto pirkimu, pardavimu ar investavimu susijusius klausimus. Vertinimas parodo, kiek turtas vertas konkrečiu metu, o už kiek jį pavyks parduoti, ar verta pirkti ir kokią naudą jis atneš ateityje, priklauso nuo daugybės kitų aplinkybių. Taigi, vertinimo ataskaita turėtų būti vienas iš svarbių pagrindų priimant sprendimą, bet ne vienintelis dalykas, kuriuo remiamasi sprendžiant, ką su turtu daryti.