Mažų biurų rinka Lietuvoje pereina iš kiekybės į kokybę. Smulkus verslas auga, keičiasi jo lūkesčiai, o kartu formuojasi ir naujas NT segmentas – kompaktiški, bet nauji ir modernūs biurai. Apie tai – „Inreal“ grupės turto valdymo ir nuomos vadovė Dovilė Vidzbelytė.
Mažų, bet kokybiškų biurų trūkumas: rinka bręsta naujam segmentui
Lietuvos biurų rinka pastaraisiais metais išgyvena pokyčius – vis daugiau dėmesio skiriama ne tik dideliems nuomininkams, bet ir smulkesniam verslui. Vis dėlto, nors A klasės biurų pasiūla auga, mažiems verslams pritaikytų aukštesnės kokybės erdvių vis dar trūksta.
„Ilgą laiką smulkus ir vidutinis verslas buvo tarsi paliktas nuošalyje – jų pasirinkimas dažniausiai apsiribodavo senesniais administraciniais pastatais arba kitomis kompromisinėmis erdvėmis“, – sako D. Vidzbelytė. Anot jos, šiandien smulkaus ir vidutinio verslo poreikiai iš esmės pasikeitė.
Ką rodo rinka ir duomenys?
Didžioji dalis naujai vystomų biurų projektų yra orientuoti į vidutinius ir didelius nuomininkus – dažnai siūlomi plotai nuo 200–300 kv. m ir daugiau. Tuo tarpu smulkūs verslai (iki 10–20 darbuotojų) dažniausiai ieško 30–100 kv. m patalpų. Naujų įmonių skaičius auga, plečiasi ir individualiai dirbančių specialistų segmentas. Plačiai taikomas hibridinio darbo modelis, didėja dėmesys darbo aplinkos kokybei. Visa tai rodo aiškų disbalansą: paklausa mažiems, kokybiškiems biurams auga, o pasiūla – dar nespėja.
Maži biurai vs. „coworking“
Mažų biurų plotų nuomai Vilniuje daugiausia galima rasti senos statybos administracinėse patalpose, o pasiūla A klasės verslo centruose yra ypač ribota – tokias paslaugas dažniau teikia didesnes erdves besinuomojantys arba išsipirkę „coworking“ prekių ženklai. Palyginkime, kiek mėnesiui kainuotų patalpų nuoma skirtingo dydžio komandoms Vilniuje.
Vilniuje vienos privačios darbo vietos kaina „coworking“erdvėse vidutiniškai siekia apie 315 Eur per mėnesį. Privati darbo vieta gali būti pritaikoma tiek vienam žmogui, tiek kelių žmonių komandai. Žemesnėmis kainomis galima išsinuomoti kintančią darbo vietą bendrose erdvėse („open-space“), o kainos šiame segmente svyruoja tarp 70–200 Eur per mėnesį. Fiksuota darbo vieta bendrose erdvėse Vilniuje kainuoja kiek daugiau – nuo 100 iki 300 Eur per mėnesį. Siūlomi lankstūs ir prie poreikių pritaikomi erdviniai sprendimai, su pilnai įrengtu biuru, jo valymu ir priežiūra, darbo reikmenimis ir kitais patogumais.
Darbo vietos reikalavimai
Pagal higienos normų reikalavimus, vieno žmogaus darbo vietos plotas turi siekti bent 6 kv. m., o patogiam darbui iš viso reikėtų apie 20 kv. m bendrų erdvių. Taigi, 2 asmenų komandai reiktų mažiausiai 20 kv. m ploto biuro, kuris, pagal dabartinę pasiūlą A klasės verslo centruose Vilniuje, galėtų kainuoti apie 240 Eur žmogui per mėnesį. Kiek didesnio ploto nuoma 3 asmenų komandai kainuotų apie 200 Eur žmogui per mėnesį, o didesni biurai 4 asmenų komandai galėtų kainuoti apie 220 Eur žmogui. Visgi pasiūloje nėra daug pasirinkimo ir lokacijos prasme, todėl „mikro“ komandoms gali labiau apsimokėti dirbti būtent skirtingose miesto vietose siūlomose „coworking“ erdvėse, o komandai didėjant darbo vietos kaina būtų ženkliai mažesnė nuomojantis biurą verslo centruose.
Nuo „kaip išeina“ prie „kaip reikia“
„Anksčiau mažesni verslai rinkdavosi tai, kas prieinama – dažnai senus administracinius pastatus su ribotu komfortu ir prasta infrastruktūra, – pastebi D. Vidzbelytė, – šiandien jie jau nori ne tik darbo stalo kompiuteriui, bet ir reprezentatyvios aplinkos, kuri padėtų pritraukti darbuotojus ir klientus.“ Modernūs mažieji biurai tampa ne tik darbo vieta, bet ir įvaizdžio dalimi, darbuotojų gerovės veiksniu, produktyvumo ir kūrybiškumo katalizatoriumi.
BH-92 renovacija ir aktualus perplanavimas
BH-92 verslo centre (Žalgirio g. 92, Vilnius) jau kelerius metus vykdoma aukštų renovacija, siekiant sukurti šiuolaikišką ir lanksčią darbo aplinką, pritaikytą skirtingų komandų poreikiams. Vietoje didelių, vientisų biurų erdvių formuojami mažesni, funkcionalūs biurai, kurie leidžia užtikrinti daugiau privatumo ir efektyvesnį darbo organizavimą. „Išskirtinį dėmesį skiriame bendrosioms erdvėms – įrengiame patogias virtuvėles neformaliam bendravimui, „silent box“ zonas susikaupimui ar skambučiams bei modernius pasitarimų kambarius komandiniam darbui ir susitikimams. Tokiu būdu kuriame balansą tarp individualaus darbo ir bendradarbiavimo, skatindami produktyvumą, kūrybiškumą ir darbuotojų gerovę“, – pasakoja D. Vidzbelytė.
„Coworking“ – alternatyva ar laikinas sprendimas?
Natūralu, kad dalį šio poreikio sugeria „coworking“ erdvės. Jos pasiūlė lankstumą, mažesnius įsipareigojimus ir patogų įsikūrimą. Vis dėlto, pasak D. Vidzbelytės, coworking‘as ne visada yra ilgalaikis sprendimas. „Coworking“ erdvės puikiai tinka startui ar labai mažoms komandoms, tačiau augant verslui atsiranda privatumo, identiteto ir stabilumo poreikis. Įmonės nori turėti savo erdvę, kuri atspindėtų jų kultūrą“, – sako ji.
Pagrindiniai skirtumai tarp mažo biuro ir „coworking“erdvės: „coworking“ – lankstumas, bet ribotas privatumas, nuosavas mažas biuras – daugiau kontrolės, identiteto ir stabilumo.
Kur link juda rinka?
Artimiausiais metais turėtų stiprėti naujas segmentas – mažų, modernių biurų pasiūla. Tai galėtų būti mažesni moduliai A klasės verslo centruose, lanksčiai skaidomi biurų plotai, „boutique“ tipo biurai su aukšta kokybe ir mažesniu masteliu.
„Matome aiškią nišą – mažas plotas nebūtinai reiškia kompromisą kokybei, – apibendrina D. Vidzbelytė, – rinkai reikalingi sprendimai, kurie leistų mažam verslui veikti tokiomis pačiomis sąlygomis kaip ir didžiosioms įmonėms – juk žmonės dirba tie patys, o smulkių verslų klientai dažnai yra reprezentatyvios stambios įmonės.“
