„Analizuoti ir prognozuoti naujo būsto rinką pagal vieną rodiklį nėra teisinga. Tokios išvados kaip „daug sandorių reiškia nekilnojamojo turto burbulą“ ar „mažai sandorių – rinka stagnuoja“ gali būti klaidingos. Svarbus yra ne vienas veiksnys, bet jų visuma, kurią suvedėme į būsto rinkos balanso rodiklį“, – sako INREAL grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas. Būsto rinkos balanso formulė apjungia esamos pasiūlos, naujos pasiūlos ir pardavimų rezultatų tarpusavio santykį.
Ideali rodiklio reikšmė – 1. Ji reiškia, kad rinkoje egzistuoja būtent tokie pasiūlos ir paklausos kiekiai, kurie užtikrina, kad pirkėjui prieinamas pasiūlos kiekis išlieka pakankamas, nesusiformuoja nei jo trūkumas, nei perteklius. Tokia rodiklio reikšmė gali būti pasiekiama, kuomet metiniai pardavimai, nauja pasiūla ir esamas pasiūlos kiekis tarpusavyje yra lygūs, arba kuomet mažesnį esamą pasiūlos kiekį kompensuoja spartesnė naujų projektų plėtra, ir, atvirkščiai, susiformavus pertekliui, nauja pasiūla pristabdoma. Nustatant rodiklio reikšmę taip pat yra naudojami svertai, kurie padeda įvertinti pirkėjų elgesio impulsyvumą bei vystytojų veiksmų inertiškumą.
Būsto rinkos balanso rodiklio rėžiai
„Savaime suprantama, idealios sąlygos būna tik kontroliuojamoje aplinkoje – laboratorijose, todėl manome, kad yra pakankamai normalu balanso rodikliui svyruoti 0,75 – 1,25 ribose. Kita vertus, rodiklio reikšmei viršijus 1,25 galima būtų pakankamai užtikrintai teigti, kad rinka „atšalo“, pirkėjai nebespėja paskui vystytojus, pasiūloje formuojasi butų perteklius, o paklausoje – trūkumas. Tokią rinką įprasta vadinti „pirkėjo rinka“, kuomet trūkstant būsto pirkėjų, jie įgauna daugiau derybinių galių, o vystytojai, siekdami išlaikyti pardavimų apimtis, turi būti nusiteikę suteikti vienokias ar kitokias nuolaidas, padidinti savo konkurencinį pranašumą. Ir, atvirkščiai, jeigu balanso rodiklio reikšmė nesiekia 0,75, verta kalbėti apie „pardavėjo rinką“, kurioje dėl intensyviai vykstančių pardavimų pirkėjai praranda savo derybines pozicijas ir turi taikytis prie pardavėjų keliamų sąlygų“, – sako T.S. Kvainickas. Rinkos balanso rodiklis nereiškia, kad esant mažiau subalansuotai rinkai pirkėjai arba pardavėjai turėtų atsisakyti pirkti arba parduoti turtą. Jis skirtas informuoti apie situaciją rinkoje ir padeda šalims geriau suprasti savo derybinę poziciją.
Naujo būsto rinkos balansas Vilniuje 2013-2021
Šiuo metu pirminė būsto rinka yra palankesnė pardavėjui. Kas tai lėmė? Visų pirma, per paskutinį pusmetį ženkliai išaugo būsto pardavimai. Jeigu paskutinį 2020 metų ketvirtį buvo galima įvardinti kaip „spyruoklės“ efektą, kuomet būstą įsigijo per pirmąjį karantiną savo planus atidėję gyventojai, tai pirmasis šių metų ketvirtis demonstruoja tiesiog išaugusį susidomėjimą nekilnojamuoju turtu.
Priežasčių tam nemažai: infliacijos baimė, palankios skolinimosi galimybės, ganėtinai aukštas būsto įperkamumas, didėjantis kokybinis skirtumas tarp naujos ir senos statybos pastatų, naujų mikrorajonų plėtra, demografiniai veiksniai, galimybė sudaryti preliminarią pirkimo – pardavimo sutartį palankiomis sąlygomis (maži arba per ilgesnį laiko tarpą išdėlioti mokėjimai), formuojama vieša nuomonė ir daugelis kitų veiksnių. Taip pat, per pastarąjį pusmetį kiek susitraukė būsto pasiūla. Tą lėmė ne tik aktyvūs pirkėjai, bet ir pirmasis karantinas, kurio metu vystytojai atidėjo naujų projektų paleidimą.
Pardavėjo rinkos istorinis kontekstas. 2007 – 2014
Ar pardavėjo rinka buvo susiformavusi ir anksčiau? Taip, tokią situaciją galima buvo stebėti ir 2007 – 2008 metais besiformuojant nekilnojamojo turto rinkos burbului, tačiau to laikotarpio aplinkybės gerokai skyrėsi nuo šiandieninių. Per paskutinį dešimtmetį buvo pakeistos būsto kreditavimo sąlygos, padidėjo būsto įperkamumas, o ir pirkėjai tapo atsargesni, žinodami prie ko praeityje privedė neapdairus būsto pirkimas.
Pirminės rinkos atsigavimo pradžia po praėjusios finansinės krizės galima būtų laikyti 2013 metų pradžią. 2012 metų pirmoje pusėje buvo įsigyjama apie 100 naujos statybos butų per mėnesį, antroje pusėje – jau po 150. 2013 metais sandorių skaičius padidėjo nuo 150 iki 250 – 300 butų per mėnesį, o jau 2014 metų kovo mėnesį buvo įsigyta 418 butų. Nekilnojamojo turto vystytojai kurį laiką nespėjo paskui augančią paklausą, ir tai lėmė, kad 2014-ųjų kovą rinkos balanso rodiklio reikšmė siekė 0,66 – susiformavo aiški pardavėjo rinka (palyginimui 2021 m. vasario mėn. rodiklio reikšmė siekė 0,67, o kovą – 0,62). Kas įvyko vėliau? Vystytojai vietoje 200 butų per mėnesį rinkai pradėjo siūlyti po daugiau nei 500. Pardavėjo rinka pasižymi tiesiog išskirtinėmis savybėmis privilioti daugiau pardavėjų. Vis dėl to pirkėjų aktyvumas nebuvo ilgalaikis, mėnesiniai pardavimai nukrito iki 200 butų per mėnesį, o rinkai buvo pasiūlyta ypač daug būsto. Rinka akimirksniu atšalo.
Antroji pardavėjų rinkos banga ir rinkos stabilizacija
Dar kartą potenciali pardavėjo rinka susiformavo 2016 metų viduryje. Tiesa, šį kartą rodiklio reikšmė buvo kiek aukštesnė – 0,77, ir situacija buvo kitokia, nes pirkėjų aktyvumas augo tolygiau. Kita vertus, to pakako, kad vystytojai vėl nebespėtų paskui paklausą, ir susiformuotų trumpalaikis būsto pasiūlos kiekio trūkumas. Per metus pasiūlos kiekis sumažėjo nuo 4 – 4,5 tūkst. iki 3 – 3,5 tūkst. butų. Rinkos savireguliacija buvo analogiška – vystytojai pasiūlė daugiau būsto, vietoje 200 per mėnesį – 400. Šį kartą pirkėjų aktyvumas buvo tvaresnis ir rinkos atšalimas nebuvo toks staigus kaip 2014 metais.
Aktyvūs 2019-ieji ir 2020 – 2021 „pandeminiai kalneliai“
2019 metai buvo ypač aktyvūs, tačiau šis aktyvumas buvo abipusis. Palanki ekonominė aplinka lėmė, kad gyventojai pirko daug, o vystytojai teikė rinkai vis naujus projektus iki pat 2020-ųjų pradžios ir pandemijos. Po pirmojo karantino paskelbimo pirkėjų sumažėjimas buvo drastiškas, todėl nieko nuostabaus, kad vystytojai pristabdė naujų projektų plėtrą. Būtent tokia aplinka davė žemą startą pardavėjo rinkos formavimuisi, kurį matome šiandien.
Kiek gali tęstis pardavėjo rinkos situacija, ir kas laukia artimiausiu metu? „Vieni vystytojai jau šiandien mano, kad pirkėjų aktyvumas yra tvarus ir rinkai siūlo daugiau projektų, kuriuose butų skaičius siekia 200-300. Kiti – vis dar laukia, nori įsitikinti, kad nepasikartos 2014 metų scenarijus. Akivaizdu, kad pardavėjo rinka ilgai išsilaikyti negali. Ji pernelyg viliojanti, kad absoliuti dauguma vystytojų galėtų ją ignoruoti. Klausimas tik toks, ar balansas bus pasiektas sumažėjus aktyvumui, ar padidinus pasiūlą“, – svarsto INREAL analitikas.
Būsto balanso rodiklis rinkos segmentuose
Miesto mastu apskaičiuotas rinkos balanso rodiklis suteikia aiškesnį vaizdą apie situaciją, tačiau dera prisiminti, kad rinka nėra vientisa. Vilnius skirstomas į mikrorajonus, juose – skirtingi nauji projektai, tuose projektuose – skirtingo ploto, suplanavimo, kambarių skaičiaus būstai. Rinkos balanso rodiklį galima skaičiuoti bet kokiam segmentui. Pavyzdžiui, Viršuliškėse rinkos balanso rodiklis šiuo metu yra 1,7, Pašilaičiuose – 1,9, todėl šių mikrorajonų pirkėjai tikrai turi daugiau derybinių galių nei norintys įsigyti būstą Šnipiškėse, Naujamiestyje ar Markučiuose, kur rodiklio reikšmė siekia vos 0,6. Nagrinėdami rinką pagal kambarių skaičių, matytume, kad 4 kambarių butai yra paklausesni Markučiuose ( rinkos balanso rodiklis – 0,7) nei Naujamiestyje (1,4), o Pašilaičiuose nors bendras balanso rodiklis ir indikuoja, kad perkaitimo nėra, tačiau vieno kambario butai dėl mažos suminės kainos yra ganėtinai paklausūs (0,7).