Nekilnojamojo turto skelbimai – kaip juos skaityti?

Tomas Sovijus Kvainickas, INREAL grupės investicijų ir analizės vadovas
Tomas Sovijus Kvainickas, INREAL grupės investicijų ir analizės vadovas. Būsto mugė 2022 gegužė

Nekilnojamojo turto rinka pastaruosius kelis mėnesius yra pastebimai ramesnė. Tam įtakos turėjo augančios būsto pardavimo bei plėtros išlaidos bei pasibaigęs spyruoklės efektas. Ne mažiau svarbu ir tai, kad pasiūlos ir paklausos disbalansas lėmė ženkliai sumažėjusią būsto pasiūlą, o didžioji dalis pirminėje rinkoje parduodamo būsto vis dar yra statybos, dažnai ankstyvos, stadijoje ir fiziškai apžiūrėti turto galimybių nėra. „Kuomet būstas yra perkamas „iš brėžinių“, nekilnojamojo turto skelbimai bei plėtotojų interneto svetainės yra pagrindinis informacijos šaltinis. Tačiau net ir siekiant įsigyti būstą antrinėje rinkoje, NT skelbimų svarba išlieka milžiniška. Pirkėjas peržiūri šimtus skelbimų, aplanko dešimtis būstų ir tik vieną jų įsigyja. Atsižvelgiant į pateikiamos informacijos svarbą renkantis, kuriuos būstus ar projektus apžiūrėti ir vėliau įsigyti, derėtų atkreipti dėmesį į dažnai skelbimuose pasitaikančius informacijos netikslumus, žinoti, ką jie reiškia, ir kodėl taip kartais yra daroma“, – sako INREAL investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.

Nekilnojamojo turto vieta

„Nekilnojamojo turto vertė priklauso nuo trijų veiksnių – vietos, vietos ir dar kartą vietos“ yra įprastas posakis tarp vertintojų. Sunku pervertinti vietos įtaką, nes tai – iš esmės vienintelis nekilnojamojo turto elementas, kurio negalima pakeisti. Todėl nestebina, kad nekilnojamojo turto paieškos portaluose galima rasti ne vieną pavyzdį, kur nurodoma vietos informacija neatitinka realybės. Tai erzina, nes didėja informacinis triukšmas, kuris nukreipia dėmesį nuo tikslo. Viena grubesnių netiesų – kai skelbimas priskiriamas geresniam/brangesniam, šalia esančiam mikrorajonui. Taip siekiama turtą padaryti patrauklesniu pirkėjo akyse, ypač, jei skelbimų ieškoma ne žemėlapių pagalba, o pasirenkami tiesiog keli mikrorajonai.

Kita netiesa – objektas priskiriamas dominuojančiai gatvės daliai ar organiškai susijusiai vietovei. Pavyzdžiui, Gedimino prospektas prasideda Senamiestyje ir baigiasi Naujamiestyje. Naujamiesčio dalyje esantis pastatas skelbime gali būti priskirtas Senamiesčiui. Dar viena gudrybė, kuria siekiama gauti daugiau dėmesio peržiūrose – objektas priskiriamas gretimai, kainos lygiu panašiam, bet organiškai nebūtinai susijusiam mikrorajonui. Pavyzdžiui, objektai Olimpiečių ar Raitininkų gatvėje (Žirmūnai) yra priskiriame Senamiesčiui. Būstas Senamiestyje yra brangesnis nei Žirmūnuose, ir nors dešinysis Neries krantas nėra organiškai susijęs su Gedimino kalno papėde, tačiau panašus kainų lygis lemia panašumus tarp šių skirtingų objektų pirkėjų.

Gyvai apsilankius parduodamo turto kaimynystėje, vietą galima įsivertinti objektyviau. Taip pat svarbu nepamiršti patikrinti informaciją, kuriai vietovei formaliai yra priskirtas būstas, nes registruojant vaikus, tarkim, į darželius ar mokyklas, gyvenamosios vietos faktorius yra svarbus.

Tam, kad išvengtume painiavos ir rastume potencialiai tinkamiausius įsigijimui būstus pagal vietą, verta atlikti paiešką žemėlapyje. Tai yra, nemėginti filtruoti pagal vietos rodiklius, bet jungti nekilnojamojo turto paieškos portalų žemėlapį ir ieškoti objektų ten.

Atstumai

Svarbūs rodikliai renkantis būstą yra atstumai nuo jo iki svarbių vietų mieste – parduotuvės, darbovietės, darželio, mokyklos, miesto centro ir t.t. Būstų pardavėjai nurodydami laiką neįvertina transporto kamščių, gaišimų sukant į kairę ir pan., todėl svarbu suvokti, kad įvardintos „15 min.“ automobiliu gali būti dauginamos iš dviejų ar net kur kas daugiau. Lygiai taip pat, nurodant atstumą kilometrais, neretai išmatuojamas atstumas tiesiąja, tarsi jis būtų įveikiamas oru, o ne gatvėmis. Kartais gudraujama nurodant atstumą ne nuo parduodamo objekto, bet nuo mikrorajono centro, tokiu būdu ženkliai jį sumažinant ištęstose Vilniaus dalyse – Antakalnyje ar Žirmūnuose.

Geriausias patarimas atstumų įvertinimui – išsimatuoti patiems. Sėskite į automobilį ir pravažiuokite atstumus iki aktualių objektų patys, pageidautina – ryto arba pavakarės valandomis. Taip nesuklysdami suprasite, ar būsto lokacija jums tinkama. Vertindami atstumą nepamirškite – posūkiai į kairę bei įvažiavimas į pagrindinę gatvę iš šalutinės lemia kamščius, todėl žiūrėkite ne tik į odometrą, bet ir į laikrodį.

Būsto paskirtis

Viena populiariausių temų, kalbant apie nekilnojamojo turto pardavėjų gudrybes – būsto paskirtis. Tiesa, šiuo metu bausmės už tokią gudrybę yra gana didelės, todėl mažai kas sąmoningai jai ryžtasi. Tačiau pravartu žinoti skirtumus tarp gyvenamosios ir negyvenamosios paskirties būstų. Dažnai kalbama, kad negyvenamosios (viešbučių, poilsio, kt.) paskirties būstai vystomi esant mažiau reikalavimų. Energinis naudingumas, garso izoliacija įprastu atveju atitiks tipinius tam laikotarpiui reikalavimus. Architektūra, suplanavimai, inžinerinės sistemos dažniausiai bus analogiškos. Daugiausia skirtumų bus vaikų žaidimų aikštelėse bei automobilių stovėjimo vietų skaičiuje. Todėl svarstant būsto įsigijimą reikėtų vertinti konkretų pasiūlymą, nes gyvenamosios paskirties būstas taip pat gali būti parduodamas be automobilių stovėjimo vietos. Daugiau dėmesio reikėtų skirti tiems negyvenamosios paskirties būstams, kurie yra įrengti gyvenamosios paskirties pastatuose – išsiaiškinti, kodėl jiems nebuvo priskirta gyvenamoji paskirtis. Dažniausia priežastis – nepakankamas natūralus apšvietimas.

Negyvenamosios paskirties būstams įprastai taikomi didesni mokesčiai. Taip pat bankai neretai teikia prastesnes finansavimo sąlygas įsigijimui, ypač antrinėje rinkoje. Dėl šios priežasties mažėja tokių būstų  likvidumas. Kita vertus, mažesnė pardavimo kaina daro šiuos būstus patrauklesnius nuomai, o plokšti nekilnojamojo turto mokesčių tarifai didina jų patrauklumą tiems, kas turi daugiau būsto vienetų.

Lubų aukštis

Dar vienas rodiklis, ypač aktualus aukšto ūgio žmonėms, ketinantiems įsigyti loftų tipo būstą – lubų aukštis. Pasitaiko skelbimų, kuriuose lubų aukštis nurodomas aukščiausioje būsto vietoje, nors tokio grindų ploto gali būti vos keli metrai. Loftų skelbimuose dažniausiai nurodomas suminis patalpos aukštis, į jį įtraukiant net perdangą. Įsiskaičius į skelbimą „lubos net 5 metrai“ ganėtinai greitai virsta dviem pusaukščiais po 2,4 metro ir nemažiau 20 cm aukščio perdanga. Minimalus pagrindinių patalpų aukštis turėtų leisti mažų mažiausiai ištiesti rankas į viršų, ir jei žemesnio ūgio asmenys tai gali padaryti mažiau nei 2,4 metrų aukščio patalpose, tai įsigyjant būstą su „beveik 4 metrų lubomis“ derėtų labai gerai pagalvoti.  Apie tokius faktus verta gauti kuo tikslesnės informacijos ir, jei įmanoma, akivaizdžiai įvertinti savo pojūtį vietoje.

Apdailos lygis

Veiksnys, aktualus pirminėje rinkoje – apdailos lygis. Jeigu perkate būstą su „daline apdaila“, pagrindinis patarimas – gerai išsianalizuoti, kas į ją įeina, nes įrengtumo lygis gali būti labai skirtingas, ir kiekvienas apdailos punktas turi savo sąnaudų eilutę. Susigundžius mažesne perkamo būsto kaina, galutiniai sąnaudų skaičiai gali nemaloniai nustebinti. Kita vertus, mažesnis apdailos lygis gali būti privalumu, ypač prabangaus būsto klasėje, kai klientai pageidauja unikalių interjero ir techninių sprendimų. Tokiu atveju, įsigijus būstą su minimaliu įrengtumo lygiu, bus paprasčiau juos įgyvendinti, nereikės arba reikės mažiau mokėti, griauti, ardyti jau esamos apdailos. Pagrindinis patarimas – lyginti palyginamus projektus įvertinant papildomas medžiagas ir darbus, kuriuos reikės atlikti mažesnio įrengtumo būste.  

Plotas vs. suplanavimas

Didesnis būsto plotas, įrašytas skelbime, nebūtinai suteikia daugiau gyvenimo komforto, ne mažiau svarbus – suplanavimas. Mažesnio ploto, bet gerai suplanuotas būstas bus daug patogesnis nei didelis, tačiau racionalių sprendimų stokojantis būstas. Todėl neužtenka skaityti skelbimo teksto – būtina peržiūrėti planus, įvertinti atstumus tarp baldų, langų vietą ir net durų atvėrimo kryptį. Būsto pardavėjai suplanavimo svarbą žino, todėl geriau suplanuotus būstus parduoda brangiau, tačiau tai atveria papildomas galimybes pirminėje rinkoje. Vystytojams statant šimtus būstų, ne visi individualių butų planai būna apgalvoti iki smulkmenų. Tai suteikia galimybę ieškoti sudėtingesnės formos būsto, skirti jam daugiau laiko, galbūt, sugalvoti nestandartinį, tačiau ergonomišką jo suplanavimą ir tokį būstą įsigyti pigiau. Antrinėje rinkoje ši galimybė atsivers retai. Būsto perplanavimas yra brangus malonumas, ir mažesnė įsigijimo kaina gali būti greitai atsverta remonto išlaidų.

Nekilnojamojo turto fotografijos

Būstas, nepaisant to, kad tai dažniausiai yra didžiausia žmonių gyvenimo investicija, yra laikomas emociniu pirkiniu. Kaip ir visoms emocinėms prekėms, vaizdai būsto skelbimams yra labai svarbūs. Tačiau, priklausomai nuo būsto savininko šykštumo bei fotografo profesionalumo, būsto vaizdas nuotraukoje gali labai skirtis. Tam, kad nepražiūrėtumėte tikrai gero įsigijimui varianto, neatmeskite skelbimo, kurio nuotrauka jums nepatinka. Įsitikinkite, ar tai, ką matote fotografijoje, yra prastas būstas ar tik – jo nuotrauka. Lygiai taip pat, neužkibkite ant itin gražių nuotraukų kabliuko, nes nebūtinai užėję į fotografijoje nuostabų būstą, pamatysite tą patį.

Nagrinėjant skelbimus dera atkreipti dėmesį ir į inžinerines komunikacijas – ar įrengta, ar numatyta įrengti rekuperacija, kondicionierius, ar bute grindinis šildymas, ar radiatoriai. Informacijos rinkimas ir analizė užima nemažai laiko, tad jeigu jūsų laikas yra ypač brangus ar nepasitikite savo nuomone dėl įsigijimo būsto, verta kreiptis į nekilnojamojo turto tarpininką, sudaryti būsto paieškos sutartį ir siekti, kad brokeris atstovautų jus, o ne pardavėją.  Nesvarbu, kas atliks objektyvią skelbimų bei būstų analizę, svarbu, kad sprendimas įsigyti vieną ar kitą būstą būtų pagrįstas, ir netektų gailėtis nusipirkus „katę maiše“.

Tinklaraščio tekstas parengtas pagal INREAL investicijų ir analizės vadovo pranešimą Būsto mugėje 2022.

Nekilnojamojo turto analitiko patarimai perkantiems būstą

Parašykite komentarą

El. pašto adresas nebus skelbiamas.