Renkantis biurą kaina yra svarbus rodiklis, kuris apima daugelį nuomotojo ir nuomininko sutartinių santykių aspektų. Apie biuro nuomos kainos struktūrą, ypatumus ir naujas tendencijas, kurios tampa sutarčių dalimi – „Inreal valdymo“ Nuomos sk. vadovas Vadim Davliaševič.
„Add-on“ ir jo skaičiavimo metodika
„Add-on“ paskirstomas visiems pastato biurams proporcingai jų naudojamam plotui. Lietuvoje dažniausiai prie „add-on“ priskiriamas visas bendrų patalpų plotas, plotas po vidinėmis sienomis ir pertvaromis iki išorinių sienų vidaus perimetro. Į „add-on“ neįtraukiamos laiptinės, liftų šachtos, išorinių sienų plotas. Kai kurie verslo centrai „add-on“ skaičiuoja pagal Norvegijos pavyzdį. Tokiu atveju prie nuomojamo ploto priskiriamas visas aukšto plotas su vidaus ir išorės sienomis iki pastato išorinio perimetro. Taip padidėja papildomas nuomojamas plotas ir nuomos kaina išauga. Nuomotojai patys renkasi, kokią formulę taikyti skaičiuojant „add-on“ plotą. Svarbu, kad tai būtų atliekama metodiškai ir aiškiai deklaruojama.
Eksploatacijos mokesčiai
Biuro eksploatacijos mokesčiai – svarbus rodiklis, turintis nemažą įtaką galutinei biuro nuomos kainai. Lietuvoje dažniausiai naudojamas „Triple Net“ modelis – nuomininkai apmoka visas komunalines, bendras priežiūros ir einamųjų remontų išlaidas, o nuomotojas kilus poreikiui rūpinasi pastato kapitaliniu remontu. Visos bendros išlaidos nuomininkams paskirstamos pagal priskiriamą nuomojamą ir „add-on“ (bendrųjų erdvių ploto dalį) bei pagal faktinius skaitiklių parodymus. Renkantis biurą labai svarbu įsigilinti į būsimo eksploatacinio mokesčio dydį, nes jis gali reikšmingai skirtis priklausomai nuo pastato amžiaus, energinės klasės, pastate naudojamų sistemų, bendrų reikmių elektros, vandens ir šildymo kaštų, priežiūros įmonių paslaugų kainų. Priežiūros įmonių paslaugų kainos tiesiogiai priklauso nuo minimalaus darbo užmokesčio dydžio, tad nuomotojai neturi galimybės saugiai jų fiksuoti, nebent gerokai kilstelėtų fiksuotą kainą, kad esant svyravimams nepatirtų nuostolių
Biuras su baldais
Šiandien juntamas aiškus poreikis nuomotis visiškai įrengtus biurus su visais baldais. Tai papildomi įrengimo kaštai, kuriuos nuomotojas įtraukia į nuomos kainą. Įtaka nuomos kainai labai priklauso nuo baldų sprendinių – ar įrengimas galės būti pritaikytas kitam nuomininkui, ar tai – individualizuoti pasirinkimai. Įprastai nuomotojas vertina investicijas pagal nustatytus pinigų grąžos rodiklius, kurie gali skirtis priklausomai nuo investuotojų taikomos investavimo politikos. Bet kuriuo atveju nuomotojas vertina baldų galimą tarnavimo laiką.
Bendro naudojimo verslo centrų infrastruktūra
Bendradarbystės biurų sprendiniai natūraliai ateina ir į įprastus verslo centrus. Nuomininkai, kurie dirba atskiruose nedidelio ploto kabinetuose, tikisi galimybės naudotis pastate esančiomis bendro naudojimo virtuvėlėmis, poilsio erdvėmis, pasitarimo kambariais, tyliomis darbo zonomis. Suprantama, visa ši infrastruktūra reikalauja investicijų bei turi įtakos nuomos kainai – atsiranda papildomi priežiūros ir administravimo kaštai, kurie yra paskirstomi nuomininkams.
Nuomos kainos „lubos ir grindys“
Kasmet nuomos kainos indeksuojamos pagal oficialiai paskelbtą infliacijos dydį. Po 2008 metų finansų krizės Lietuvoje vyravo ganėtinai žemas bendras infliacijos lygis 1-4 proc., tačiau 2021-ieji ir 2022-ieji privertė nuomotojus ir nuomininkus atsisėsti prie derybų stalo ir nusistatyti maksimalius galimus indekso pokyčius – nuomos kainos „lubas ir grindis“. Nuomos kainos augimas dėl indeksacijos bus aktualus ir šiemet, nes 2023 metais nustatytas 8,7 proc. suderintas VKI (vartotojų kainų indeksas). Sutartyse svarbu aiškiai apibrėžti indeksavimo rodiklį, pavyzdžiui, Euro zonos valstybių ar Lietuvos suderintas VKI, metinis ar metinis vidutinis, ir taikyti, būtent, aprašytą rodiklį.
Lietuvos suderinto vartotojų kainų indekso (SVKI) dinamika
