Būsto nuoma – naujos verslo perspektyvos

„Komercinė būsto nuoma tampa įdomi vis platesniam stambiųjų investuotojų ratui. Būsto nuoma, visų pirma, yra galimybė diversifikuoti turto portfelį. Mokestinė sistema yra palankesnė juridiniams asmenims (ypač dėl turto nusidėvėjimo, fiksuoto nekilnojamojo turto mokesčio tarifo gyvenamosios paskirties patalpoms), o nuomojant didesnį būsto kiekį galima priimti dideles žmonių grupes. Tai – nuomos segmentas, į kurį privatūs nuomotojai net nelabai galėjo pretenduoti“, – teigia INREAL investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.

Demografinių tendencijų įtaka nuomos rinkai

Vienas svarbiausių nuomos rinkos stimulų – demografiniai pokyčiai, nes naujo būsto poreikis formuojasi iš esamo trūkumo bei gyventojų pagausėjimo. Bendras žmonių kiekis Lietuvoje mažėja, tačiau gyventojų skaičius Vilniaus mieste tolygiai auga ne tik dėl vidinio judėjimo iš regionų į centrus ar piliečių sugrįžimo į tėvynę, bet ir dėl užsieniečių imigracijos. Šis rodiklis ypač aktualus nuomos segmentui, nes tikrai ne visi imigrantai iš karto gali įsigyti nuosavą būstą.

Tomas Sovijus Kvainickas, INREAL grupės investicijų ir analizės vadovas
Tomas Sovijus Kvainickas, INREAL grupės investicijų ir analizės vadovas. Irmanto Gelūno foto

Būsto nuomos kainoms yra būdingas sezoniškumas. Didžiausios jos būna vasarą, liepos – rugpjūčio mėnesiais. Tiesa, pandemija buvo kuriam laikui jas „užšaldžius“, todėl ryškesnis kainų pokytis fiksuojamas tik šiemet, kuomet gerokai išaugo ir būsto pardavimų kainos.

Kainų pokyčiai

Pasak INREAL analitiko, centrinėje Vilniaus miesto dalyje vieno kambario butų nuomos kainos po pirminės stagnacijos šoktelėjo 10 – 15 proc. Dviejų kambarių butų nuomos kainų pokytis buvo kiek didesnis – 20-25 proc. Trijų kambarių – 20 – 30 proc. „Skirtingiems pokyčiams įtakos turėjo pasiūlos struktūra, būstų plotų kitimas bei paklausos pokyčiai. Turint omeny, kad būsto pardavimo kainos per analogišką laikotarpį šoktelėjo daugiau nei 30 proc., nuomos rinka atrodo „pralaiminti“. Kita vertus, paskutinio pusmečio kainų dinamika gali suteikti naują impulsą ir nuomos kainų spartesniam ūgtelėjimui“, – sako T. S. Kvainickas.

Pelningumas svyruoja

Skirtingu tempu augant būsto nuomos bei pardavimo kainoms, akivaizdu, kad būsto nuomos atsiperkamumas mažėja. Jeigu iki pandemijos galima buvo kalbėti apie 5-6 proc. kapitalizaciją (esant visiškam užimtumui, nevertinant nuomos apmokestinimo ir būsto kainos prieaugio), dabar ji tesiekia 4-5 proc. metinė grąžos iš nuomos. „Pelningumo svyravimai egzistuos visada, nes būsto nuomos kainų pokyčių tendencijos skiriasi nuo pardavimo kainų pokyčio. Daugiau nei pusė nuomojamų butų yra nuomojami už X šimtų arba X šimtų penkiasdešimt eurų. Neapvalios kainos yra ganėtinai retos, todėl skaičiai labiau „šuoliuoja“ po 10 proc., tuo tarpu pardavimo kainos auga po vieną ar kelis procentus per mėnesį, ketvirtį ar metus“, – sako T. S. Kvainickas.

Atsiperkamumas butų nuomos versle. INREAL
Butų atsiperkamumas Šaltinis: viešai prieinami portalų duomenys, INREAL analitika

Traukiasi negyvenamosios paskirties būsto segmentas

Verta pažymėti, kad įtakos besikeičiančiam pelningumui turi ir negyvenamosios paskirties būsto statybos sumažėjimas. Viešbučių, svečių, poilsio apartamentai, kūrybinės dirbtuvės – visi šie būstai yra ne gyvenamosios (butų) paskirties, jų finansavimo sąlygos prastesnės, todėl pardavimas sudėtingesnis.  Bet būtent mažesnis šio būsto segmento likvidumas bei kaina lemia jų patrauklumą nuomai, kuri nėra jautri būsto paskirčiai.

Būsto plotų tendencijos

Kalbant apie būsto nuomą yra labai svarbu atsižvelgti į jo plotą, nes nuomininkams yra gerokai svarbesnis kambarių skaičius nei papildomas kvadratinis metras. Kita vertus šioje srityje matomos dvi tendencijos.

Pirmoji  – nuomos rinkos sąlyginis prisisotinimas vieno kambario būstais. Centriniuose sostinės mikrorajonuose jau yra pakankama mažo ploto vieno kambario butų pasiūla, todėl įsigijus nuomai erdvumu nepasižymintį būstą konkuruoti bus nelengva. Konkurentai šiame segmente daugiausia bus ne visaverčiai butai, o bendrabučio tipo patalpos, kurios užtikrina mažesnę suminę kainą ir yra ypač patrauklios tiems nuomininkams, kurių jautrumas kainai didžiausias. Šis segmentas pasižymi sudėtinga konkurencine aplinka dėl egzistuojančios minimalios būsto nuomos kainos. Vilniuje yra ypač sunku rasti būstą nuomai už mažiau nei 300 Eur, o kainai augant, pasirinkimas didėja. Taigi, 15 kv.m būstas kainuos jau minėtus 300 Eur, o 35 kv.m negali kainuoti 600 Eur, nes tai jau 2 – 3 kambarių butų kaina.

1 kambario butų pasiskirstymas pagal plotą skirtinguose rinkos dalyse. Šaltinis: viešai prieinami portalų duomenys, INREAL analitika

Antroji – ploto mažėjimo tendencija, kuri toliau stiprėja dviejų-trijų kambarių butų nuomos segmente. 45-50 kv.m ploto dviejų kambarių butus keičia naujesnės statybos apie 40-45 kv.m ploto butai. Mažesnio ploto ir geresnių techninių savybių kompleksas šiame segmente yra gerokai patrauklesnis nei didesnis plotas senos statybos butuose. Dar ryškiau būsto ploto mažėjimo tendencija stebima trijų kambarių butų segmente. Šiais atvejais nuomininkas gauna tą patį kambarių skaičių, būstas paprastai bus geriau suplanuotas, o šildymo kaštai – mažesni. Pandemijos pradžioje daug kalbėta apie tai, kad gyventojai norės erdvesnių butų, tačiau techniniai projektai, kurie atsižvelgia į tokį poreikį rinkoje iš esmės dar nepasirodė, o dėl kainų pokyčio yra rizika, kad artimiausiu metu jų ir nesulauksime. Galimybės šiuo atveju norų niekaip nepasiveja.

2 kambario butų pasiskirstymas pagal plotą skirtinguose rinkos dalyse. Šaltinis: viešai prieinami portalų duomenys, INREAL analitika
3 kambario butų pasiskirstymas pagal plotą skirtinguose rinkos dalyse. Šaltinis: viešai prieinami portalų duomenys, INREAL analitika

Co-living projektai – augantis nuomos rinkos segmentas

Rinkoje pastebimi atvejai, kuomet nuomai įsigyjamas visas daugiabutis ar net keli pastatai. Nors, kalbant apie 2-3 kambarių butus, jų plotas mažėja, tačiau pardavimui skirtame daugiabutyje bus butai suplanuoti ne tik nuomai bet ir asmeniniams poreikiams, t.y. didesnio ploto. Siekiant optimizuoti nuomos veiklą reikėtų į procesą įsitraukti dar projektavimo stadijoje formuojant labiau nuomai pritaikytus butus.

Būsto ploto mažėjimas – viena priežasčių, kodėl yra kuriami co-living projektai. Sostinėje jau veikia trys co-living projektai, dar pora – yra hibridiniai modeliai, kuomet nedidelį būstą nuomoja ne vienas operatorius, o keli stambesni investuotojai. Ateityje numatoma tiek tipinių co-living projektų, tiek hibridinių projektų, kurie prisidės prie jau minėtų, dabartinės nuomos rinkos įvairovės.

Vis dėlto, rinkos prisisotinimas, nuomojamų butų rinkos struktūra, techniniai butų parametrai yra tik viena medalio pusė. Co-living projektai tik dalinai konkuruos su bendrabučio tipo būstais, nes nauji projektai galės pasiūlyti ir bendras erdves, kurios kompensuos mažesnį būsto plotą, o didelio kiekio būsto nuoma yra profesionaliai teikiama paslauga, o ne „hobis“, ir tai neabejotinai turės teigiamos įtakos paslaugų kokybei visoje nuomos rinkoje.

Daugiau: Naujų būstų rinkos siurprizai 2021 m. ir iššūkiai 2022 m.

Daugiau: Kodėl butų plotas „susitraukė“, ir kas bus toliau?

Parašykite komentarą

El. pašto adresas nebus skelbiamas.