Negyvenamoji būsto paskirtis – galimybė sutaupyti, ar papildomos išlaidos?

Vilniuje iš maždaug 5000 neparduotų butų kas dešimtas yra negyvenamosios paskirties – poilsio apartamentai, svečių apartamentai, viešbučio patalpos arba kūrybinės dirbtuvės. Negyvenamosios paskirties butų kaina dažnai būna mažesnė, tačiau skiriasi bankų finansavimo sąlygos, nuo paskirties priklauso ar reikės mokėti NT mokestį, komunalinių paslaugų kainos. Julius Belanoška, INREAL grupės Tarpininkavimo departamento vadovas, pataria, ką derėtų įvertinti, renkantis tarp gyvenamosios ir negyvenamosios paskirties butų. 

Julius Belanoška, INREAL
Julius Belanoška, INREAL Tarpininkavimo d-to vadovas

Šiuo metu Vilniuje yra apie 30 daugiabučių projektų, kur dalis butų yra negyvenamosios paskirties – kelių paskirčių butų įrengimas viename pastate leido nekilnojamojo turto (NT) plėtotojams statyti butus negyvenamosios paskirties sklypuose, kai sklypų paskirtį pakeisti buvo neįmanoma arba per brangu.

Iš maždaug 5000 neparduotų butų Vilniuje, apie 600 arba 12 proc. yra negyvenamosios paskirties – maždaug kas dešimtas laisvas butas. Iš jų apie 200 butų yra pastatyti, o 400 – dar statomi. Daugiausia negyvenamosios paskirties butų yra Markučiuose, Baltupiuose ir Naujamiestyje.

Bankų finansavimas

Negyvenamosios paskirties butų likvidumas yra prastesnis nei gyvenamosios paskirties. Viena pagrindinių priežasčių yra bankų finansavimo sąlygos – perkant negyvenamosios paskirties butą reikia turėti daugiau nuosavų lėšų. Paprastai įsigyjant negyvenamosios paskirties patalpas, bankai finansuoja iki 70 proc. tokio NT vertės (kainos), o perkant gyvenamosios paskirties butą – iki 85 proc. Skirtumų gali būti ir nustatant kredito terminą – vieni bankai jį taiko tokį patį, kaip gyvenamajam būstui, kiti suteikia kreditą ne ilgesniam nei 10 metų laikotarpiui.
Apskritai bankų kreditavimo sąlygos priklauso nuo to, kokiame projekte perkamas negyvenamosios paskirties būstas, kokias sąlygas savo klientams su banku suderėjęs NT plėtotojas. Jeigu bankas yra konkretaus daugiabučio projekto partneris, butams tame projekte finansavimo sąlygos bus palankesnės, gal net tokios pačios kaip gyvenamosios paskirties butams.

NT mokestis

Už vienus negyvenamosios paskirties butus reikės mokėti NT mokestį, o už kitus – ne. Tai priklauso nuo konkrečios NT paskirties – ar negyvenamosios paskirties būstas yra poilsio, ar viešbučių (tame tarpe ir svečių namų) ar gamybinės/administracinės (tame tarpe ir kūrybinių dirbtuvių) paskirties.

Fiziniam asmeniui nereikia mokėti NT mokesčio už poilsio paskirties patalpas ar statinius – kaip ir už gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, žuvininkystės statinių ir inžinerinių statinių NT, jei visas toks valdomas NT neviršija 220 000 EUR.

Viešbučių ir kitokios paskirties negyvenamosios patalpos yra apmokestinamos NT mokesčiu, mokesčio tarifus kasmet nustato savivaldybės. Vilniaus savivaldybėje šiuo metu galioja 0,7 proc. NT mokesčio tarifas viešbučių paskirties patalpoms ir 1 proc. NT mokesčio tarifas kūrybinėms dirbtuvėms/gamybinės bei administracinės paskirties patalpoms. Tiesa, NT mokesčiu neapmokestinamas turtas, kurį meno kūrėjo statusą turintis fizinis asmuo naudoja kaip kūrybines dirbtuves (studiją) individualiai kūrybinei veiklai.

Nustatant prievolę deklaruoti ir sumokėti NT mokestį, Valstybinė mokesčių inspekcija remiasi ir vadovaujasi Nekilnojamojo turto registro duomenimis, kuriuose yra nurodyta nekilnojamojo turto paskirtis.

Komunalinės paslaugos

Komunalinių paslaugų tiekėjams įrodžius, kad patalpose faktiškai yra gyvenama – taikomi tokie pat mokesčių tarifai, kaip ir gyvenamosios paskirties būstams. Pakankamas įrodymas – gyvenamosios vietos deklaracijos pažyma. Nedeklaravus gyvenamosios vietos, nebūtų taikomas lengvatinis 9 proc. PVM šildymui. Kitų paslaugų kainų skirtumai priklausytų nuo konkrečių aplinkybių, bet jie nėra ženklūs.

Deklaruoti gyvenamąją vietą negyvenamosios paskirties būste galima. Pagal Civilinį kodeksą, asmens gyvenamąja vieta laikoma ta, kurioje jis faktiškai daugiausia praleidžia laiko ar su kuria yra labiausiai susijęs – pavyzdžiui, vieta, kurioje yra asmens turtas.

Beje, komunalinių paslaugų tiekėjai visai ne formaliai vertina, ar žmogus naudoja patalpas komercinei veiklai, ar jose gyvena. Jei patikrinimų metu objekte fiksuojama komercinė veikla, laikoma, kad asmuo ten elektros energiją naudoja ne asmeniniams ir šeimos poreikiams, bet verslo, nevertinant, kurią dalį patalpų ploto užima komercinė veikla.

Automobilių stovėjimo vietos

Svarstant įsigyti negyvenamosios paskirties butą, svarbu įvertinti automobilių parkavimo galimybes. Jeigu buto pirkėjas turi vieną ar kelis automobilius, o projekte automobilių stovėjimo vietų įrengta nepakankamai – tai gali tapti rimtu nepatogumu.

Jeigu negyvenamosios paskirties patalpa įregistruota iki 2017 m. gruodžio 31 d. ir šiame būste yra deklaruota gyvenamoji vieta, galima įsigyti gyventojo leidimą statyti automobilį gatvėje. Pirmam automobiliui už 7,2- 43 Eur/metams, o antram automobiliui – 104-624 Eur/metams, priklausomai nuo rinkliavos zonos.
Tačiau jei poilsio, svečių ar viešbučio apartamentai įregistruoti nuo 2018 m. pradžios – neišduodamas gyventojo leidimas statyti automobilį gatvėje.

Komercinių patalpų savininko leidimą gali įsigyti asmenys, valdantys negyvenamosios paskirties patalpą bei vykdantys joje komercinę veiklą. Toks leidimas išduodamas tik apmokestintoje daugiabučio gyvenamojo namo vidinėje teritorijoje. Šiuo metu Vilniuje apmokestintos šios daugiabučio namo vidinės teritorijos: Vokiečių g. kiemas, Karmelitų g. kiemas bei Vasario 16-osios g. kiemas. Leidimo kaina, priklausomai nuo zonos, svyruoja tar 104-624 Eur/metams.

Kaina

Negyvenamosios paskirties butai dažniausiai kainuoja mažiau nei gyvenamosios paskirties. Tačiau plėtotojų kainodara skiriasi – vieni mėgina „žaisti“ su plotu, kad pasiūlytų mažesnę galutinę kainą, o kiti statytojai negyvenamosios paskirties butams iš tiesų taiko apčiuopiamai mažesnes kainas už kv. m.  Objektyviai palyginti skirtinguose projektuose esančių butų kainų be išsamaus turto vertinimo nepavyks. Tačiau lyginant gyvenamosios ir negyvenamosios paskirties butų kainas tame pačiame projekte galima matyti daugiau mažiau teisingą vaizdą.

Pavyzdžiui, viename ekonominės klasės būsto projekte mažesnių nei 50 kv. m poilsio/svečių apartamentų pasiūlos kaina yra apie 2,6 proc. už kv. m mažesnė (apie 1570 Eur/kv. m), nei tokio paties ploto gyvenamosios paskirties butų. Didesni nei 50 kv. m ploto poilsio/svečių apartamentai kainuoja 0,8 proc. už kv. m pigiau (apie 1530 Eur/kv. m). Net ir didesnių poilsio apartamentų plotas yra apie 10 kv. m mažesnis nei gyvenamosios paskirties butų, tad apartamentus galima įsigyti 17,5 tūkst. eurų pigiau, bet mažesnė kaina pasiekiama ploto sąskaita.

Kitame tos pačios klasės projekte poilsio/svečių apartamentai yra 10,2 proc. už kv. m pigesni ( apie 1700 Eur/kv. m) nei gyvenamosios paskirties butai. Šiame projekte pasirinkus maždaug 27 kv. m ploto negyvenamosios paskirties butą galima sutaupyti apie 4600 eurų.

Brangesniame vidutinės klasės NT projekte negyvenamosios paskirties mažesnių butų kaina yra apie 7,5 proc. už kv. m mažesnė (apie 1950 Eur/kv. m), vidutinis plotas – apie 6 kv. m mažesnis, tad galutinė kaina yra apie 17,6 tūkst. eurų mažesnė nei gyvenamosios paskirties butų. Perkant didesnį nei 50 kv. m butą, galima sutaupyti beveik 12 tūkst. eurų – 1 kv. m yra 6,9 proc. pigesnis, o vidutinis plotas yra 1,3 kv. m mažesnis.

Parašykite komentarą

El. pašto adresas nebus skelbiamas. Būtini laukeliai pažymėti *